经常有客户提出这样的问题：“我们在最后看房的时候看到了一些问题，卖方拒绝修理，我有权扣留一部分房款作为修理费吗？我有权拒绝closing吗？” 很遗憾，买方律师无权单方面扣留部分房款作为修理费，且绝大多数修理项目不能构成拒绝closing的理由。那究竟应该怎样处理修理争议呢？

基于实践经验，我个人把修理项目分为以下四类，每一类的法律地位不同，卖方的责任也不同。

重大问题（Material Defect）

第一类属于重大问题（Material Defect），卖方必须维修，否则买方有权拒绝closing。主要是房屋结构缺陷（Structural Defect）、违反建筑质量标准（Building Code Violation）、重大安全隐患（Safety Hazard ）和重要健康隐患（Health Hazard），常见的重大问题有违法加建后院或阁楼、违法拆除承重墙、地面塌陷导致的市政排污排水倒灌、白蚁、霉菌、放射物超标、水污染等等。

卖方应当修， 但买方无权拒绝交接

第二类是卖方应当修，但是买方不得以此单方面要求扣钱甚至拒绝closing。例如洗衣机、冰箱、壁炉、车库门等不正常工作，目前出现频率最高的问题是……灯泡坏了（写到此处我百感交加）。很多客户错误地以为，卖方应该修而拒绝修的，买方有权扣留（Hold Back）部分房款或者拒绝closing，这样想法可以理解，但没有法律依据，扣留部分房款需要双方一致同意或者法庭判决，买方也无权拒绝closing，唯有closing后起诉的权利。

小问题，卖方有权不修

第三类属于小问题，卖方有权不修。小问题主要是两类，一类是房屋美容（Cosmetic Issue），例如墙上留下一些小洞、洗衣机有霉斑、内置烤箱很脏等等；另一类是正常使用的磨损（Normal Wear and Tear），比如地板有划痕、洗衣机噪音大、水龙头松动、窗户边角有裂缝，橱柜掉漆这些。这些问题总结起来就是并不实际影响房屋的使用，但是会在不同程度上影响房屋的观感和买方的购房心情。当然所谓的小问题是指问题小、数量少，如果墙上全是洞，墙皮都弄坏了，那就另当别论了。

“灰色领域”

第四类是除了前三类问题外，无边广袤的“灰色领域”，例如盥洗间的盆有裂缝、淋浴间下水慢、洗碗机的门无法关紧、插座内陷、二楼地毯有大面积新油渍、垃圾桶破损、地板或墙面裂缝等等。这些问题通常大于正常使用磨损，却也勉强还能正常工作（working condition）或者双方对是否属于“正常工作”有争议，责任关系很难厘清，需要根据个案情况，征询律师和其他专业人士的意见。当然，不管卖方应不应该修，和第二类问题一样，买方不得以此单方面要求扣钱甚至拒绝closing。

给买卖双方的建议

综合以上，给卖方或者卖方经纪的建议:

1. 如果买方有验房条件，并不是验房师提出的所有问题都需要修理，请参考以上分类来决定是否同意维修。
2. Closing前彻底清洁房屋，脏乱的房子容易激起买家的警戒心，从而带着放大镜去找茬。最后大家处理的不是问题，是情绪。
3. 尽量做一个负责任的卖方，把正能量传递出去，你还会有做回买方的一天。

综合以上，给买方或者卖方经纪的建议:

1. 条件允许的情况下，尽量不要放弃验房条件。
2. 可以预料到的、经常出现的问题，提早写进合同里。例如看见墙上有画或者挂着电视机，可以在合同里事先要求卖方在closing前补洞补漆；家具比较大件的，要求搬家时不得造成墙壁和地板的损害。
3. 由于新移民卖家越来越多，暑期或者越冬的交易也建议加一些合同条款，例如夏天要求除草，冬天要求卖方必须抽空室外管道的水，室内至少保持16-18摄氏度等等，以此来间接提醒卖方的维护义务。
4. 公寓的一些修理事项，可以通过律师来了解一下，是否有第三方可以负责修理。
5. 对于双方同意修理的事项，合理报价，以免激发对抗情绪。
6. 对于一些可大可小的问题，例如下水慢之类的，即使对方拒绝在closing前修理， 也需要通过律师来把问题提出来，保留日后追诉的权利。 法律上有一个原则叫Doctrine of Merger，closing前知道问题但是却没有提出来，则可能被视为默认接受。