无论是买方代理协议（Buyer Representation Agreement）还是卖方代理协议（Listing Agreement），都约定了一个Holdover Period（延长约束期）。简单来说，就是在代理协议约定的代理期到期以后，还可能有延长出来的一段时间，买方或卖方需要向地产经纪支付佣金。例如1月1日签订的代理合同，为期6个月，到6月30日到期。Holdover时间为90天，则从7月1日到9月28日的90天内，如果买方买到了房子，或者卖方卖掉了房子，虽然代理期限已于6月30日截止，地产经纪已经停止工作，买方/卖方仍然有可能需要按照代理协议支付佣金。

买方代理协议中的Holdover条款

以下情况下，买方需要向买方经纪支付佣金：

1. 买方在holdover期间购买了房产。
2. 该房产的类型（Property Type）和地理位置（Geographic Location）符合买方代理协议规定。
3. 该房产是在代理期间被首次展示或者被介绍给买方的，无论介绍人和展示人是谁。（any real property shown or introduced to the Buyer from any source whatsoever during the term of this Agreement）。关键点不是买房经纪有没有直接参与，而是买方第一次被展示或者被介绍到该房产的时间是不是在代理期间。例如你在买房期间去参加一个聚会，新认识了一个朋友，这个朋友跟你介绍说他在卖房，房子完全符合你的要求。在这种情况下，即使是你自己找来的卖家，按照合同的约定也是需要支付佣金的。
4. 这里的“买方”包括自己、配偶、继承人、受让人（assigns）等等。以家人或朋友的名义购买，在closing前转回到自己名下的，视为自己购买。
5. 如果在holdover期间和新的买房经纪签署了代理协议，则在支付给新地产经纪的佣金范围内，可以免责。例如原来的代理协议约定2.5%的佣金，新代理协议约定了1.5%的佣金，则只需要向原买房经纪支付差价，即1%的佣金。

卖方代理协议中的Holdover条款

以下情况下，卖方需要向卖方经纪支付佣金：

1. 卖方在holdover期间将房产卖出。
2. 该房产是在代理期间被首次展示或者被介绍给买方的，无论介绍人和展示人是谁。（any real property shown or introduced to the Buyer from any source whatsoever during the term of this Agreement）。同样，关键点不是卖房经纪有没有直接参与，而是买方第一次被展示或者被介绍到该房产的时间是不是在代理期间。例如卖方在卖方期间发了一个微信朋友圈：“回国急售自住房产“，一个朋友看到了，觉得房子和价格都不错，决定买了。这个时候的卖房佣金还是要照付的。
3. 如果在holdover期间和新的卖房经纪签署了代理西医，则在支付给新地产经纪的佣金范围内，可以免责。例如原来约定的卖房佣金是5%，新代理协议约定了4.5%，则只需要向原卖房经纪支付差价，即0.5%的佣金。

如何尽量避免因为holdover period所产生的争议

争议的本源一般都是归于两类，一类是对经纪的工作不满意，第二类是自己找到了买家/卖家，不舍得出佣金。

如果在holdover period内有新的经纪公司进入，原经纪公司需要决定是不是要起诉原客户，索赔差价。更多的情况是，客户自己去私下买卖了，没有新的经纪公司。

要减少争议的发生，应当尽量做到以下几点：

1. 双方要就代理协议进行充分的沟通。很多代理协议是在经纪帮着下offer前仓促签署的，客户只关注了offer的内容而没有太注意代理协议，特别是有关holdover的条款。大量的诉讼数据都表明，多数客户都主张他们根本就不知道自己签了代理协议，或者根本不理解签的内容。
2. 约定双方都能接受的holdover period。法律并没有强制规定这个时间有多长，双方可以根据具体情况来协商。
3. 房产经纪要重视资料的收集和保存（record keeping），包括往来Email、来访记录、房源信息等。多数佣金争议中，客户都宣称自己从来没有收到签好的代理协议。
4. 相互理解和尊重。客户要充分尊重房产经纪的劳动，经纪要即时和客户沟通有关问题。除了固定比例或金额的佣金，双方也可以协商，按照房产经纪的专业技能和实际付出的时间、精力和花费，支付相应的报酬（Quantum Meruit ）。