按照CRA的规定，新房的HST退税，不是closing的时候申请了，就一劳永逸，CRA会随后要求你出示相应的证据，证明确实是“自住”。

如果你在过去的一年内买了新房，并按照自住申请了HST退税，又或者已经很“幸运”地被CRA抽中，要求出示自住的证明，那本文或许对你有一点点帮助。

“自住房”它究竟是个啥？三分钟让你冒充专家

我们平时谈到的“自住”，有三种英文说法：“Principal Residence”、“Primary Residence”以及“Owner Occupied”，每一种说法的定义和对应的概念是不一样的。

Principal Residence 是Income Tax Act 上的概念，大家常提到的自住房卖了，增值部分不用交税，指的就是Principal Residence。它有以下几个要点：

1. 你拥有一个房子的产权
2. 这个房子由你、你的配偶（前配偶，包括同居关系）或者你们的子女居住
3. 居住的时间是一年的某段时间，原话是“some time during the year”
4. 你必须指定（designate）这个房子为Principal Residence
5. 每一对夫妇每年只能指定一套房子为他们的Principal Residence，不得分别指定，也不能指定多套
6. 只有税务居民才能主张Principal Residence，Principal Residence不适用于非税务居民。
7. 被指定为Principal Residence的房子，如果出租面积超过一定比例，有可能会失去免税的资格。

安省的财政部（Ministry of Finance）在全球首次购房优惠（First Time Home Buyer Rebate）和海外买家税（Non Resident Speculation Tax）上的自住，都是指Principal Residence。

Owner Occupied并不是某个法律上的概念，它经常被银行和房屋保险公司使用，主要是用于区分产生租金收益的出租房（Rental Property）。每个贷款经纪和保险经纪都要问你，房子是自住还是出租。自住房的贷款利率较低，投资房的利率高一点，但租金收入可以被视为还款能力的一部分。保险经纪也是按照用途，来区分承保的风险，从而给出不一样的保费。这里的Owner的概念，也比Principal Residence的概念要广一些，如果是买房给父母居住，一般也被归为Owner Occupied。当然，自住房和出租房，没有明确的界限，可以是一半自住，一半出租。

Primary Residence是Excise Tax Act（ETA）上的概念，它与新房退税HST/GST Rebate有关。 ETA并没有对Primary Residence的概念进行定义，实践中CRA是根据一个内部文件，叫做GST/HST Policy Statement P-228，并结合每个案件的具体情况，来决定是否构成Primary Residence。

经常被拿来和Primary Residence做比较的，是Secondary Residence，就是在有多套房子的情况下，哪套房子住得最多，最重要、联系最紧密。所以说“自住就能退税”这个说法并不完全准确，更稳妥的说法是“主要居住用房能退税”。

我经常跟客户开玩笑，Principal Residence是指定的，就像是“正宫娘娘”，有的是正妻的“名分”，而Primary Residence则像是事实上最受宠的老婆，“正妻”和“最受宠的老婆”可以是同一个房，也可以是不同的房子。

举个例子，夫妻俩在downtown有湖边大公寓一套，最近又购入位于Aurora的新House。夫妻俩搬入Aurora的新房，downtown的公寓留给女儿居住。夫妻俩可以按照自己的意愿，向CRA指定这两个房子的任何一个作为Principal Residence，但是一旦被CRA调查，他们必须出示足够的证据，来证明Aurora的房子是他们的Primary Residence。应该保存哪些证据呢？咱们下期再细说。