绝大部分的买家，是不需要太去深究自住房的概念。第一，这个概念本来就很模糊，实操性很差，很多官司都是一波三折地打，法院内部争议也很大，CRA输的概率不低，这说明大家都是摸着石头，来一单看一单，有侥幸过关的，也有躺枪的。

其次，CRA内部的认知差异也很大，比如在他们的政策文件P-228里有明确说，买房的目的是用于作为主要居住用房，不等同于买房的主要目的是为了自住，原话是“The GST/HST new housing rebate provisions of the Act do not require the complex or unit be primarily for use as a place of residence”。为了解释这个意思，CRA还举了例子，一个人可能建房的主要目的是为了出售，但是建成后自住了，她也符合退税要求。但是CRA同时也说，买房以后卖掉，是一个很强烈的讯号（Strong Indicator），买家没有自住意愿。你们自行体会一下，是不是一脸懵逼，两眼茫然？谨慎的方法还是不要随意表达自己的出售意愿。

当然，这仅仅是我个人现阶段的理解，随着判例法的演变和开发商律师层出不穷的花式要求，我自己也在不断调整。HST退税的自住，是产权上的每一个人，包括挂名的业主（Bare Trustee），或者他们的直系亲属自住，这个以前讲过，在此不再赘述。

把背景情况交代了，下面的都是干货，希望对大家有所助益。

没有炒房嫌疑的必留证据

在不用避嫌的情况下，即定居在本地，没有其他房产，没有炒楼嫌疑，可以通过以下方式来证明自住，这也是律师会交待给客户，必须保留的证据：

1. 有效的邮寄/送达地址

务必及时更新驾照地址，同时在银行、雇主、学校、税务局、保险公司更新联系地址。你的驾照、信用卡账单、保险单上显示的地址，请都改为新的地址。更改驾照地址有多重要呢？现在有些开发商，要求在买家搬进去之前，提供更改驾照地址的证据。

注意事项：很多客户怕麻烦不愿意换地址，有怕换地址导致车保险上涨的，有怕新区邮政服务不可靠，寄丢文件的，听上去都很有道理，遗憾的是，你们只能说服我，说服不了CRA。现在信用卡账单、工资单这些都是电子版，真正的纸质信件很少了，换地址不会对大家造成太多不便。

如果在Canada Post上设置了邮件转寄功能，也可以作为换地址的证据。按照CRA的规定，选举文件和黄页上显示的地址，都可以作为换地址的证据。

2. 搬家的证据

要证明搬了个人日常用品和价值大的物品，比如大型家具。我个人补充的一点是，在新家附近的家具店买家具的发票也需要保存。

注意事项：搬家的时候如果用搬家公司，最好用电子邮件来和搬家公司确认预约时间和费用，预约时间和买房时间可以相互印证，搬家的费用可以和物品大小价值相互印证。不是一定要提供发票，但是能留一张搬家公司的名片，再加上电子邮件，就是很强有力的证据。购买床、沙发、饭桌等家具的发票，都应当保留。

3. 买房屋保险的时候，保单上要显示自住

有炒房嫌疑的，对症下药

有多套房的情况，CRA会按照以下标准，来认定哪一套是主要居住用房。要撇清嫌疑的，对症下药就好：

1. 在哪一套房子里待的时间更多。

在无法提供充足证据的情况下，CRA可能会按照哪个房子离买家的工作地点更近，来认定主要居住房。所以旧房子离工作地点更近的人，要特别注意这一点。有些房屋保险单会备注一下哪个房子是primary，哪一个是secondary，很多人没有意识到这个问题，保险经纪在出单的时候，很自然地把旧房子放在前面，新房子放在后面，所以买保险的时候，可以请保险经纪备注一下，新房是Primary。

2. 哪一套房子离买家个人所需要的设施更近

例如孩子的学校、课外班，大人的健身房等等。小孩在附近上学，是非常具有说服力的证据。

3. 哪一套房子更适合四季居住

买北边度假屋的请注意这一点。

4. 是否和旧房子隔断了联系

例如将旧房子出租、出售等。很多和子女签租约、和自己的地产经纪签租约的，我只能说你们真的很有创意，但是这样做不一定能笑到最后。

常见误区

以下是常见的误区：

1. 以父母自住申请，但是父母常住国内，短暂来探亲

主要居住用房的概念不是加拿大的主要居住用房，而是全球范围的主要居住用房。如果父母主要居住在国内，国内的房子才是主要居住用房，加拿大的房子不符合退税标准。

2. 以在外地上大学的子女名义申请

如果子女在距离较远的其他城市上学，一般也不能被认定是子女的主要居住用房。

3. CRA不接受以下自住证据

• 水电气费账单，CRA在抽查的信里都会明确说，不要给我们寄水电气费账单，但是我个人觉得，这些在证明住的时间长短上还是有用的。
• 维护房屋费用的账单，例如剪草铲雪。
• 地税单
• 贷款文件
• 电视和网络费用的账单目前好像也没什么太多证明效力
• 邻居的证人证言
• 信用卡在新房周围的消费记录，按照CRA的说法，消费记录仅仅能证明买家在新房住，但是不能证明买家“主要”在新房住。我个人觉得这些消费记录还是有用的，特别是日常买菜的。

4. 以为不自住就一定不符合退税要求

HST退税强调的是目的（Intention），买房的目的是自住，由于特殊的原因，导致自住无法实现的，即使不住，也符合退税条件，例如买了房子以后换了工作。这一条适用起来非常危险，一定要在税务师或者律师的指导下使用。

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本文不是法律意见，特别是不构成税法意见，有具体问题，请咨询专业人士。