我们在工作中经常遇到楼花转让合同（OREA Form145 Assignment of Agreement of Purchase and Sale），大部分的合同的第六条都写着包税（HST included in the Purchase Price）。

楼花转让有可能要交税

根据加拿大税务局（CRA）的相关规定（GI-120 Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit ），转让人（Assignor）可能被视为税法上的Builder，从而需要缴纳13%的HST。关于builder的定义，具体规定详见GST/HST Memorandum 19.2 Residential Real Property，简单来说builder就是以转卖或投资为目的的购房者。只有以自用为目的的购房者，因各种原因不能实现购买初衷而转卖的，才可以免除HST。比如购房者当初想买个更大面积的房子方便和父母一起居住，但是父母在此期间过世，不再需要此房。又或者是够买了一个工作单位附近的房子，但是随后又换了别的工作的情况。

当然， CRA不会只接受片面之辞，如果有房地产投资收入的记录或者是在相近的时间内购买了多处房产，又或者是购房者有三个孩子，却购买了一套一室的公寓，这些都极有可能会被CRA按照转让投资利益来处理，要求缴纳HST。

到底是那一部分的收入要交税呢？

很多人以为是获利的部分（Profit），如果没有获利或者亏本转让则不用缴纳HST。CRA在GI-120 Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit 里写的非常明确，交税的部分是获利的金额加上回收的定金（Profit plus Recovered Deposit）。所有的楼花转让合同在转让之时，原购房者已经向Builder交纳了一定数额的定金，转让合同约定这部分定金由受让人（Assignee）直接补偿给转让人，按照CRA的规定，这部分返还的定金也是要交税的。

2014年左右，在Casa Blanca Homes Ltd. v. R.的案件中，Casa Blanca Homes Ltd.公司转卖了多块地产，只按照溢价收了HST，对补偿给该公司的定金没有收HST，CRA随后要求该公司补交定金部分的HST，并因此发生诉讼。加拿大的税务法院（Tax Court of Canada）最后判决该公司获胜，定金部分不用交HST。但是戏剧化的是，这个案件判决后，CRA没有上诉，却仍坚持认为回收的定金需要交税，坚决不修改其原有的规定，所以如果要和CRA争，以后还得上庭。

怎样未雨绸缪？

方案有三种。第一种方案是在转让合同里约定包税，但是在Schedule里写上万一要交税的话由受让方（Assignee）来赔偿；第二种方案是提前45个工作日书面请求CRA做一个HST的预先判决（HST ruling），这样就明确了到底要不要交税；最后一种方案是打CRA的HST ruling officer热线电话1-800-959-8287咨询 ，这个电话真的非常好打，通常很快就接通了。

总而言之，转让收益很重要，但也不能忽视转让成本，因此除确认转让楼花的市场价值外，还需要了解自己的转让成本和潜在风险，尤其是在很多楼花的定金高达总价款的20%的情况下，13%的HST可能会对收益有本质的影响。