土地测绘图（Survey）是什么？

Survey是一张图纸，它准确地显示了土地和建筑物的大小、形状、朝向，以及建筑物是否越界到邻居的地块，又或者是邻居的建筑物是否越界到自己的地块。Survey上还标明了某些权利限制，例如邻居拥有在你前院部分区域的通行权等等。简而言之，一份最新的Survey是您最值得信任和依赖的数据信息。

公共数据（Public Records）信息不保证准确性

在地产局的Agreement of Purchase and Sale （Form 100），对房子的描述包括三个部分。一是房子的地址，二是房子的宽度和深度，但是地块的法律描述（legal description）。律师办理交接的时候核对的是法律描述，一般不核对地块的大小，即房子的宽度和深度。

以某房产为例，图一是Survey网站上显示的地块范围，图二是地税单和MPAC（Municipal Property Assessment Corporation）记录上显示的地块范围。

房产经纪写的房子的宽度和深度通常来源于公共数据，但该数据不一定可靠。因房子实际大小和合同写的大小不符，房产经纪和律师被告的情况时有发生。而由于合同的Schedule B里通常都有买方核对数据准确性的条款（”The buyer is advised to verify any measurements or information upon which he or she is relying”），所以风险大多都在买方。

地产局格式合同的第12条约定，应买方要求，卖方应当在律师查产权（title search）前提供Survey“If requested by Buyer, Seller will deliver any sketch or survey of the property within Seller’s control to Buyer as soon as possible and prior to the Requisitions Date”。但是现实操作中，这样的约定形如空置，买方顶多是在合同的Schedule里提一句：“Seller agrees to provide the survey，if one is available”，就当是问过了，而几乎没有卖家会自觉提供。有时候即使问过了，卖方也会推脱说没有，因为在他们眼里Survey不会影响交易。

产权保险不能替代Survey

产权保险（Title Insurance）保护的是产权的质量（Quality）但不保护产权的数量（Quantity），即保险保的是产权的效力，但不保房产的实际大小与卖家或政府的陈述相符。Toronto Star就曾经报道过Boro Radjevic的故事，他在2009年在Danforth和Craven的路口买过一个房子，合同上对地块的描述包括Parts 24，25和26，地税单和MPAC的记录上都显示卖家拥有24，25和26三部分，但是part 26在survey上显示为多伦多市政府的所有，所以买到的房子比合同约定的窄了2米多。最后产权保险公司拒保，他不得转而起诉自己的房产经纪和律师。

怎样获得Survey

1. 问卖方要Survey，在下offer前拿到手，或者把review survey作为合同的一个condition，不要忽略survey或者只简单提一句“Seller agrees to provide the survey，if one is available”。买方律师发Requisitions要Survey，百分之九十的情况下，对方律师回复都是没有Survey，其实并非真正没有Survey，很多时候是客户根本不知道Survey是什么东西。我曾经在给卖家客户签字的时候从她拿的一堆文件里一眼就看到了Survey，我还曾经在closing以后收到对方律师寄过来的Survey。如果大家对Survey都足够重视，Survey就能早到手，有任何问题就早发现了。
2. 在网上买现成的Survey。例如 protectyourboundaries.com 或 landsurveyrecords.com这些网站有大量现成的Survey，价格大概是150到500不等。如果没有现成的，也可以付75左右的费用请他们查询一下是否有Survey存在，并由他们帮助去联系当时绘图的Surveyor去复制一份。
3. 请Surveyor重新实地勘测，做一份新的Survey。这个费用大概需要2000或者更多。如果您购买大的地块、老的房子、农场或者对目标地块有改造计划，请务必获取一份最新的Survey。

最后，重要的事情说三遍：买房的时候要Survey，买房的时候要Survey，买房的时候要Survey。