楼花签约的价格是税后价格吗？

说楼花的签约价格是税后价格，并不准确，更准确的说法是税后价格减掉HST退税部分。举个例子，一个税前价格是100万的楼花，HST是13万，楼花的签约价格为110.6万（100万加上13万的HST，再减去2.4万的退税）。在最后转让产权（Final Closing）的时候，如果购房者不符合退税要求，则减掉的这2.4万必须补上去，即应付款金额会变回113万而不是合同上的110.6万。所以对自住楼花的Rebate使用“退税”这个翻译并不准确，税不是事后退回来的，而是买的时候就直接减掉了。

HST退税（HST Rebate）的标准到底是什么？

具体的法律依据和限制，请仔细参考The Excise Tax Act (Canada) (the “ETA”)，第254(2)条。大部分的理解争议都出现在第254(2)条的(b)项，原文是: “…at the time the particular individual becomes liable or assumes liability under an agreement of purchase and sale of the complex or unit entered into between the builder and the particular individual, the particular individual is acquiring the complex or unit for use as the primary place of residence of the particular individual or a relation of the particular individual”。大部分被驳回的rebate申请，都是因为不符合这一条的要求。我在此提供一点我个人的理解供大家参考，请注意这些条件并不是Canada Revenue Agency (“CRA”)的全部要求，只是经常被认为达不到的要求：

1. 签订楼花购买合同的时候，购房者就必须有自住的意愿，而不是等到产权交接的时候。如果一个购房者在短时间内购买了多处房产，则有可能被认为主要目的是投资而不是自住。
2. 所有购房者都必须自住（自住概念详见第三条），而不是其中一个人或者一部分人自住。Ho v. The Queen 2015 TCC 是被援引最多的判例，一位叫Tony Ho的购房者在Markham买了一套楼花，随后失业而无法获得贷款，他被迫寻求表兄弟Kwinson Ho及其妻子的帮忙，随后表兄弟夫妇的名字被加上合同。房子买到以后，因为各种原因，Kwinson Ho和他的妻子住进去了，而Tony Ho并没有实际住进去。最后CRA认定他们不符合退税的要求。CRA的立场在2018年的上诉法院案例Canada v. Cheema 2018 FCA进一步得到法院的认可。2012年一个姓Cheema的人在Vaughan买了一套房子，他请求他的朋友Dr. Akbari和他一起联名签署购房合同以方便申请贷款，Dr. Akbari只是名义上的产权人（Bare Trustee）。虽然所有的证据都指向一个事实，Cheema才是房子真正的拥有者，法院还是判Cheema没有退税资格，不管Dr. Akbari是不是名义上的产权人（Trustee），他作为合同上的购房者，必须满足自住的条件。
3. 自住（Primary Place of Residence）根据CAR的正式Guidelines，是指以永久居住为目的的自有房。一个人可以拥有多处住房，但是一般只能有一套主要居住用房，原话是“you may have more than one place of residence, but you are considered to have only one primary place of residence.“ CRA进一步澄清说，如果你在加拿大买了新房，但是你主要还是居住在国外，则你不符合退税要求，所以那些以父母自住名义买房，但是父母又长期住在中国的人请小心了。
4. 购房者必须第一个住进去，不允许出租一段时间后再自住。
5. 除了购房者本人自住外，亲属（a relation ）自住也可以。这里的亲属是收入税法（Income Tax Act）上的概念，指通过血缘、婚姻、同居或者收养关系建立起关系的人，一般包括父母、子女、孙子女、兄弟姐妹。而仅在退税方面适用，亲属还包括前妻、前夫或者前同居者（Former common law partners）。
6. 申请退税的表格一般只需要一个人签署，如果事后被查出不符合退税要求，CRA一般都是向在申请表上签字的那一个申请人追讨，所以签署那个表格的人责任更大，需要更加谨慎，最好仔细确认是否整个团体（税法上的Group）是否都符合退税条件。

怎么证明是自住呢？

CRA一般是看实际居住的时间，住两三个月就卖掉，多数情况下是不被接受的。CRA还会看所有重要部门登记的地址，例如驾照上登记的地址，地税单上登记的送达地址，水费电费单上的地址等等。CRA还会考虑水电煤气的账单上的消耗量，看看是否是真的有人居住，又或者是搬家时搬家公司开出的发票（Invoice）和其它证明实际居住的证据。所有的证据建议保留6年备查。

自住怎么向投资房转化？

首先可以在产权正式转移前，通过您的律师通知开发商的律师该房为投资房，这样就需要补交上退税款的金额（越早申请越好，晚了有可能会产生修改文件的费用）。等正式交割之后凭租约可以申请New Residential Rental Property Rebate，只需等上几周，就可以拿回同样的钱数。

如果在closing后由自住转为出租的，同样可以申请rental rebate，只需解释个人情况变化并申请撤回原来的new housing rebate申请即可。CRA会重新评估，最后只要补交一些罚息就可以了。尽量不要等到new housing rebate被CRA驳回再考虑申请rental rebate，因为有可能会超出rental rebate两年的申请期限。