不时有客户给我发照片求救，“我的厨房发现煤气泄漏，应该是大楼负责修吗?”“我的阳台玻璃裂开了，应该是管理公司负责修吧？”“楼上漏水把我的地板泡坏了，谁负责赔？”本期将详尽探讨有关法律和规定。

理解公寓的组成

公寓的组成可以简单分为两个部分，第一个组成部分是公共部分（Common Elements）。公共部分又分为两部分，一是供集体使用的公共部分，例如大堂、走廊、电梯等，二是供业主单独使用（Exclusive Use）的公共部分，例如阳台、私人露台。

第二个组成部分是单元房间（Unit），就是每个业主的私人区域。单元房间又可以分为单元房间的标准单元（Standard Unit）和改造升级（Improvements）。标准单元可以由大楼单独定义，但是绝大多数的大楼直接采用了安省的《公寓法案》（Condominium Act）第43(5)(h)的规定，包括室内的房间门、橱柜门、烟雾探测器、一氧化碳报警器、供暖、通风、空调设备及管道、预先铺设的网线、电话线、插座、电路、室内开关、天花的最下表面和地板的最上表面等等，你基本可以认为它是房屋的标准配置。改造升级的部分则包括各类家用电器、橱柜、岛台、水龙头、灯饰、瓷砖、地板、墙纸这些。 标准单元一共就包含七项，法律规定凡是不属于标准单元的，一律认定为改造升级。（即使是标准单元，如果用了高于平均质量的材料，也属于升级部分。）

公共部分和单元房间的范围，主要以物理分界线为主，房间边界内的属于业主，房间边界外的属于大楼，但是又有很多例外。 我总结了一下，基本原则有两个：

第一，对于跨边界的物体，采用“功用原则”进行判断。虽然在公共部分的物理边界内，但是只为某个单元房间提供服务的物件或设备，属于该房间所有，由业主负责，例如延长至公共部分的分支管道；反过来，虽然在单元房间的物理边界内，但是旨在为大楼提供公共服务的物件或设备，例如屋内承重混凝土墙、服务整个大楼的火警系统，属于公共部分，由大楼负责。

第二，对于边界上的物体，主要是门和窗，遵循的是“是否容易坏”原则，使用率比较高的，最经常坏的外门窗的五金，包括把手、锁、门铰、猫眼都属于单元房间，不容易坏的外门窗和门窗框属于公共部分。边界上的墙主要还是根据大楼登记的法律文件Description来确定归属，但是不容易坏的混凝土承重墙一般属于公共部分。

维修责任的法律依据

安省的《公寓法案》（Condominium Act）规定大楼（Condo Corporation）负责维护（Maintain）和修理（Repair）公共部分。

2018年7月以前，《公寓法案》规定大楼必须对房间的标准单元购买保险，并且需要在损害后维修（Repair after Damage）房间到原有的标准单元的水平。2018年7月后《公寓法案》有了重大修改，不再要求大楼对房间的标准单元购买保险或者负责维修，所以2018年7月后交楼的新公寓，在购买保险时，房间内所有的东西都要保，而不应该仅仅是保升级的部分。如果实在无法确定保险怎么买，应该把大楼的保险文件提交给保险经纪，听取他们的意见。

新旧法律下，业主都负责维护和修理房间内的升级部分，这一点不存在争议。

就目前的立法和实践来看，大趋势是大楼保险的范围在收缩，保费下降，管理费保险支出变少，各单元房间的保险范围在扩大，个人保险责任变大，保费上升。

大楼规定的维修义务

决定维修义务的，主要还是各个大楼的宪法（Declaration），每个楼的宪法或多或少有差异，以下讲述的都是一般规律和经验总结，旨在帮大家理解，并不代表你所住的大楼都是这样规定的，如果真的有实际问题，请详细阅读大楼的管理报告找正确答案。

因为原来的《公寓法案》规定了大楼为房间里的标准配置购买保险的义务，很多人因此误以为房间里的标准配置，例如供暖、通风、空调设备及管道，是由大楼负责维护和修理的。其实大楼的义务仅仅限于买保险，出了保险事故，负责把标准单元恢复到初始状况。《公寓法案》在规定大楼的保险义务的同时，还规定了业主的维护（Maintain）义务，而且大部分的大楼都通过宪法把责任又转嫁到业主身上，规定业主对房间有维护和修理的双重义务。很多大楼规定，只要损害是由于业主的故意或者疏忽造成的，保险的公司的垫底费（Deductibles）和因此增加的保费，由业主来支付。

另外在保险范围上，并不是所有的问题大楼都管，大楼管的是少数的几类风险，例如火灾、爆炸、水灾等等这些。而正常使用中出现的问题，大楼也是不管的。例如室内供暖管道因为老化而出现工作异常，大楼出于安全考虑，可能会派人来修（冬天房间内温度一般要求不低于8度），但是修理费用还是会要求业主自付，大楼会向业主追缴。

绝大多数的大楼都规定，业主负责专享公共部分（例如阳台、私人露台）的维护和非结构性维修（Non-structural Repair）。

交叉责任的问题与怎样正确理解大楼和业主的关系

1. 损害在房间内，但肇事原因在公共部分，例如公共部分墙面渗水，大楼主排污管道坏了导致的污水倒排入房间。这个时候首先要看肇事原因在不在大楼的保险范围内，例如公共部分的墙面渗水是由于大楼本身的设计缺陷导致的，这样的损害自然不在保险公司的承保范围内。那剩下的问题就是看大楼是否按照大楼宪法的要求，尽到了及时维护和修理的义务，如果是突发的状况，则和维护无关，大楼免责；即使不是突发状况，业主想要证明大楼疏于维护也很困难。如果大楼已经即时安排修理，但还是无法阻止损害发生，例如大楼周一发现渗水，马上约了人周二进场来修，那么周一晚上水渗进某个业主的房间，大楼多半不承担责任。
2. 损害在房间内，但是肇事地点在其他房间。大楼会负责修理收到影响的公共部分。业主需要联系肇事房间的业主，看其是否有保险，同时联系自己的保险公司。双方均无保险则需要靠协商或者诉讼来解决。
3. 损害在公共部分，但是肇事原因在房间内。情况反过来，业主就没那么幸运，大楼总是以业主没有维护和修理为由，要求业主赔偿大楼的一切损失。

总结

最后，我们在总结业主的维护和修理义务，基本可以概括为以下五点：

1. 看物件是否在房屋的边界内，边界内的都由业主维护和修理，除了给大楼提供公共服务的物件和承重墙；千万不要以为房屋的标准配置不需要业主维护。以一氧化碳探测器为例，几乎所有的大楼都规定它是标准配置，但是所有的大楼都规定业主负有维护、修理、更换的义务。房东在出租房屋的时候，一定要把这个义务明确地传达给租客。
2. 边界范围外的，但只为某一个房间提供服务的物件，一般也需该房间的业主负责。
3. 边界上的门、窗、墙，基本以承不承重，容不容易坏来判断。五金件一般都是业主来更换。
4. 业主需要维护单独享用的公共部分，例如阳台、露台。
5. 与其碰运气看看是不是能碰上一个有担当的大楼管理公司，有责任感的邻居们，不如靠自己，妥妥地买一份保险安心。