经常有买家客户问，刚下了一个Offer，但是觉得买冲动了，是否可以以生效条件（Condition）没有满足为理由，要求取消合同？卖家客户也会问，两个Offer，一个价高，但是带验房条件，一个价低无条件，应该选择哪一个？

带生效条件的合同不同于带选择权的合同

带生效条件的合同，是指合同加了一个阻碍条件，只有排除这个条件，合同才会生效。典型的生效条件是贷款和验房。常见的条款是：

This offer is conditional for Five (5) business days following the acceptance of this offer upon the inspection of the subject property by a Certified Home Inspector and the obtaining from him a report satisfactory to the Buyer, failing which this offer becomes null and void and the deposit shall be returned to the Buyer in full without interest or deduction. This condition is included for the benefit of the Buyer and may be waived at his sole option.

带选择权的（Cooling Off Period）合同是在一定期限内，赋予买方选择买与不买的权利。例如在安省购买公寓楼花，开发商都会提供一个10天的冷静期，买方可以在这10天内自由选择，不受任何条件的限制。

由此可以看出，带条件的合同，只有在条件不满足时才能取消，不能因为条件之外的原因被取消。

判断条件是否满足的标准是什么？

条件是否满足有两个标准，一个是客观标准，一个是主观标准。客观标准是指以一个普通人的标准去衡量条件是否满足，主观标准是指以买家个人的标准去衡量。

2014年以前，解释这个标准主要是引用Marshall v. Bernard这个案件。该案中，合同设定了验房条件，并且约定验房条件是否满足完全取决于买方的想法（Sole and Absolute Discretion）。验房查出来一些问题，买方放弃购买，卖方认为都是小问题，买方无权取消合同。一审和二审法院都支持了买方的主张，认为合同约定得很明确，验房是否满意应当由买方说了算。在合同没有明文约定的情况下，卖方无权要求查看验房报告。

2014年最高法院的Bhasin v.Hrynew判例，确立了房产买卖合同中的善意原则（Good Faith），使事情有了一点微妙的变化。合同签订后，双方都因以最大的善意和努力去推进合同生效，客观标准和主观标准都要起作用。

先起作用的是客观标准，即买方有没有按照普通人的标准，去尽到合理的努力实现这个条件。例如买方有没有请专业的验房师去验房，有没有向贷款银行提供必要的申请材料等等。只要买方按照普通人的要求和标准，尽心去促成了条件的实现，则客观标准视为满足。

然后再看合同约定的主观标准是什么，如果是Sole and Absolute Discretion，则买方享有很大的主观灵活性，贷款利率、贷款金额、小的瑕疵等，随着买方的个人喜好和敏感程度，都可以成为取消合同的理由；反之，如果约定的标准是Reasonable Discretion，则这个标准要严格一些，如果大多数人都不介意的问题，买方也无权介意。

给实践中买卖双方的建议

给卖家的建议

如果买家的Offer有条件，尽量限制买家的主观选择权，例如划去“Sole and Absolute Discretion”这样的字眼。还可以约定如果验房报告显示的问题价值少于一定价值，例如$3000，卖家有维修的权利；或者非重大结构或者工程问题，不得取消合同。总之就是尽量把生效条件中可能出现的、令买方想取消合同的情形想好，并作出相应的安排。另外卖家要知道，强扭的瓜不甜，在大多数情况下，与其跟买家僵持，不如终止合同，另觅有缘人。

给卖家的建议

因为生效条件只取决于条件本身，所以如果有其他顾虑，一定要相应增加条件，以防止误解产生。例如将现有房屋售出作为买房条件，或者约定银行的评估报告价值不得少于购买价格的某个百分比，这些都极大地减少了买方的的焦虑。如果试图以合同中的条件来掩盖真实的想法，往往会激起卖方的不满，容易引发争议。