最近有一些房产交易的买方客户到我这签宣誓书（Affidavit），声明交易房产将由买方收回自住。有个别运气不好的，卖方的租客拒绝在交房前搬出，拖了几个月，硬是拖到贷款利率锁定时间过期，买方客户不愿意承受利息上涨的损失，又舍不得放弃心仪的房子，左右为难。很多客户都提出这样的疑问，为什么合同到期了，我不能请租客走呢？

安省从2018年4月30日开始推行的格式租房合同（Residential Tenancy Agreement Standard Form of Lease）引起了广泛地关注和讨论。我看了网上很多专业人士对新格式租约的点评，有些是醍醐灌顶，有的不敢苟同。客户问的问题五花八门，我无法一一总结，但是在我日常和客户的沟通中，我发现在回答具体问题之前，大家首先应该了解几个基本理论知，所谓高屋建瓴，很多具体问题就会变得很容易解答和理解。

房东和租客在法律保护上是天然不对等的

你得理解这一点才能真正理解安大略省现有的民用房屋租赁法。从卢梭的《社会契约论》，到罗尔斯的《正义论》再到孙中山先生在百年前提出的“耕者有其田，居者有其屋”，都是一脉相承的民生思想，而现实远远跟不上理论探讨的步伐。回顾安省的民用租赁立法进程，可以看出这实际上是一部加强租客保护的法制史。早在1970年代，当时的Premises Rent Review Act就开始限制房东任意按照自己认为合适的方法来捍卫权利，而在此之前漫长的千百年间，房东都可以直接将欠租的租客扫地出门。1990年代，相关法律干脆赤裸裸地被命名为Tenant Protection Act，直到2007年才被现在的Residential Tenancies Act代替。BC省目前也在积极效仿安省，可见随着租房人口比例的增加，这是大势所趋。

保护租客的理由见仁见智，但是主流的观点总结起来不外乎两点。一是不平等的合同地位。对于房东而言，他对出租合同只有经济利益。然而对租客来说，不仅有经济利益，还有精神上的利益。举个例子，租客如果违约了，房东失去的只是租金，但是如果房东说不租了，租客就是被动地失去他们称之为家的地方，要重新找房子、搬家、换邻居、子女换学校等等，还包括心理上感觉流离失所的痛苦，这些损害后果更加个人化、更直接、影响重大（personal, direct and substantial）。立法者认为这些利益远远比自由市场经济更值得保护。第二是不平等的谈判地位。租客和雇员一样，通常被认为是弱势的一方，要经受诸多筛选，会被迫或无意接受过于苛刻的租房合同，毕竟合同都是由房东提供的，势必倾向于房东。

新格式租房合同并没有改变原有的法律规定

作为Ontario’s Fair Housing Plan的一部分，将房租控制全面扩大到所有私人出租物业，并严格限制收回物业自住的权利才是对房东的实际打击，而格式租房合同本身并没有改变租房合同双方原有的法律地位，它的目的主要在于帮助人们明确权利和义务，定纷止争。

我们大多数人都在一生中的某段时间租过房子，鉴于租房合同的使用范围和使用频率，我个人认为政府提供格式合同实属必要。我见识过大家传习和沿用的各种租房合同，有长有短、有打印的，也有手写填空的，甚至还有中文的。大部分情况下大家都是有争议了才找律师来看合同，一看才发现有的条款无效，有的条款违法，有的条款约定不清。

说到底，房东也是一种职业，虽然这是在加拿大为数不多不需要持证上岗的职业。新格式租房合同恰恰帮助大家简化了这个学习的过程。它将生涩的法律条文转化成了合同条款，更便于大家理解和操作。

不论是2018年4月30日之前签的租房合约，还是之后签订的格式合约，他们所受到的法律约束力是一样的，只不过后者的推行减少了Landlord and Tenant Board认定租约条款违法的几率，节省了不必要的公共事务开支。

关于新旧合同的衔接

2018年4月30日之前签订的合同，继续有效，不需要签署新合同。固定期限（Fixed Term）的合同到期后，如果是自动续约成月租合同（Month-to-Month），租客也无权要求签订新合同。但是如果经双方同意，在2018年4月30日后，续约或提前续约成另一个固定期限合同的，我认为这是合同条款变更，租客有权要求签订新合同。

2018年4月30日之后签订合同，租客有权要求使用新的格式租房合同（请注意，这里不是房东必须使用新格式合同，而是租客有权要求而已）。如果房东在2018年4月30日之后没有使用新格式合同，租客可以书面请求房东使用新格式合同。

• 房东必须在收到书面通知后21天内提供，否则租客可以提前60天通知，解除租赁关系。租客也可以选择在21天后暂扣一个月的租金，如果在此之后30天内，房东仍然不提供新格式合同的，租客有权不支付暂扣的一个月租金，并有权提前60天通知，解除租赁关系。
• 如果房东在21天内提供了新格式合同，但是租客不同意该合同中新增加的条款，租客有权提前60天通知，解除租赁关系，前提是解约通知必须在收到新格式合同之后30日内发送给房东。
• 租客没有书面请求房东使用新格式合同，原合同继续有效，即使该合同是签署在2018年4月30日之后。Ministry of Housing在The Standard Lease and Your Rights里虽然明确说“This standard form of lease must be used for most residential tenancy agreements”，但是只规定了租客有要求新格式合同的权利，并没有把不使用该合同认定为一项违法行为（provincial offence）。因此如果租客不提要求，原则上房东可以继续使用已经签好的合同。

买卖关系中出租合同的衔接──买卖不破租赁

房地产买卖交易中，不管买方和卖房之间的约定如何，租赁关系都是跟着房子走的，租客的权利不受买卖关系影响。地产局的标准合同第2条都规定，除双方另有约定外，卖方在交易日（closing day）都应该将空房交付买方使用，但实际上并不总是能如愿以偿。如果买方在下offer的时候知道该房有租客住在里面，可以在Schedule里加上相应的条款以更好地保护自己的利益。这些条款包括扣留一部分钱在律师的信用账户来支付把租客请走的费用，或是约定买方有权不买并要求卖方赔偿损失，也可以约定卖方向买方支付一次性赔偿。例如我通常建议客户使用的：

The Seller warrants and undertakes to terminate any tenancies associated with subject property in accordance with the Ontario Residential Tenancies Act and its regulations and provide vacant possession at the Seller’s sole expense. In the event that vacant possession cannot be delivered at closing and the Buyer elects to assume the tenancies and close the transaction, the Seller agrees that the sum of $ xxx shall be credited to the Buyer in the Statement of Adjustments as liquidated damages.

建议尽量不要修改合同价格（Purchase Price），一方面这样可能会影响贷款，令一方面购房成本会降低，如果是投资房，房产增值（Capital gain）税的税基会增加。

附件：
Residential Tenancy Agreement (Standard Form of Lease)
The Standard Lease and Your Rights