在一个完整的购房环节中，一般是地产经纪起草合同，就是通常所说的“Offer”。生效的合同被分别发送给贷款经纪和地产律师。前者用合同申请贷款，后者用合同办理最后的交接手续。看似各司其职，但是大家的工作又有交集，需要相互配合。律师收到的生效Offer偶尔会有些小错误，怎样才能互相配合，小事化了呢？

常见的错误有哪些？

合同起草中最常见的小错误有三个，第一个是把买方或者卖方的姓和名弄反了或者少写了其他卖方的名字，例如Li Wang 写成了 Wang Li；第二是房产的法律描述（Legal Description）不准确，例如把公寓的Unit号码和Level号码写错，默认6602房就是Level 66，Unit 02往往是错误的；第三个常见错误在年底的时候频繁发生，那就是把在第二年closing的时间写在当年，例如2018年11月签订的合同，合同上写2018年1月closing（应为2019年1月）。

这些错误需要纠正吗？

从律师的角度，没有绝对必要纠正这些错误。以上这些错误都属于法律上的共同错误（Mutual  Mistake），根据Staiman Steel v. Commerical & Home Builder等判例法确立的原则，只要一个理性的第三人从合同的措辞和双方的行为，推导不出任何第二种解释，合同效力不受影响。简单来说，就是虽然合同有小错误，但是不妨碍双方正确理解和执行这个合同。

以写错closing的日期为例，没有任何人会认为2018年11月签订的合同会约定2018年1月closing，双方真实的意思表示肯定是2019年1月closing。

当然也有需要纠正的情况。最常见的是银行在审查贷款的时候，发现了以上错误，部分银行的做法是不予追究，自动纠正了合同上的错误。而另有一部分比较严格的银行underwriter，他们会要求客户签署补充协议，把错误改过来。

还有一种极其个别情况，银行并不主动核对合同的准确性，而把错误的信息写在了给律师的交易指示（Mortgage Instructions），要求律师核对准确性并提供证明文件。这个时候律师只好一边要求客户签补充协议，一边通知银行文件上有错误。

律师工作的尴尬境地

以上说过，法律上这些错误都不是什么大问题，但是实践中律师总是面临很尴尬的境地。对完美主义的客户来说，任何错误都必须纠正，忽略这些问题是不负责任的行为。我不知道多少次被客户问到合同上的邮编和他们在Canada Post网站上查到的邮编不一致，又或者是停车位的号码写错了怎么办； 对于一些怕麻烦的客户来说结果则完全相反，这些错误只要不影响我的实际权益，最好就不要来打扰我；而对于一些思虑过重的客户，告知任何一个小问题都有可能被过分解读，最后要花很多时间去解释和安抚。

通常律师需要从工作的效率和客户知情权两方面综合考虑，然后做出一个专业判断，但底线是律师要详细核对正式交易文件的准确性，必要时和经纪直接协调解决问题。

怎样尽量避免错误发生？

首先是反复核对，就像出门的时候心中默念：“ 手机钱包钥匙”一样，在发出Offer之前，默念“名字地址日期”，确认一下这些基本信息的准确性。

其次是请律师核对。例如发大楼管理报告（Status Certificate）给律师的时候，最好把Offer一并发给律师来核对法律描述信息。如果在律师看大楼管理报告后才下Offer的，参考律师提供的法律描述。

总而言之，以上讨论的错误，其实都是不产生实质影响的错误，有其他的事项比这些小错误更值得关注，大家要抓大放小，把精力放在重要的事项上，要相信律师有足够的专业知识来克服这些小的障碍。