关于安大略省非居民购房税（Ontario Non-Resident Speculation Tax）退税（Rebate）的具体要求，请务必参照附件的安省法规182-17申请。本文的目的仅仅是总结和提出我们的个人理解，未结合具体案情，请勿作为法律意见使用。

根据安省的第182-17号法规，有三种情况可以申请退税：买房后成为永久居民，买房后在全日制大学连续学习满两年或者买房后连续全职工作满一年。

买房后成为永久居民

如果以下四个条件同时满足，安省财政部将向非居民买家退税：

• 该非居民买家为唯一产权人，如果产权上登记了两个人，另一人为其配偶（Spouse）。
• 该非居民在买房后四年内成为永久居民。如果买房过程中出现波折或者争议的，请注意四年是从卖方要求过户房产那一天开始起算（The day the conveyance was tendered for registration）
• 买房后60天内，产权人必须入住，且将该房产作为主要居住用房（Principal Residence）。
• 申请退税必须在成为永久居民后90内提交。在Confirmation of Permanent Resident的文件上的Personal Details那一栏的第4行有明确写明成为永久居民的时间，90天即从那一天开始起算。

买房后在全日制学校连续学习满两年

如果以下四个条件同时满足，安省财政部将向非居民买家退税：

• 自买房之后起算，非居民买家在安省的学校全日制学校连续学习满两年。该学校必须是安省70/17号法规第8条规定内的学校。课时比例不少于60%，残疾人课时比例不少于40%。
• 该非居民买家为唯一产权人，如果产权上登记了两个人，另一人为其配偶（Spouse）。
• 买房后60天内，产权人必须入住，且将该房产作为主要居住用房（Principal Residence）。
• 买房后四年内必须提交申请。

买房后连续全职工作满一年

如果以下四个条件同时满足，安省财政部将向非居民买家退税：

• 自买房之日起算，非居民买家持合法工作签证在安大略省全职工作满一年， 每周至少工作30小时，一年内最少工作1560小时。
• 该非居民买家为唯一产权人，如果产权上登记了两个人，另一人为其配偶（Spouse）。
• 买房后60天内，产权人必须入住，且将该房产作为主要居住用房（Principal Residence）。
• 买房后四年内必须提交申请。

关于对“产权人必须入住，且将该房产作为主要居住用房”的理解（仅供参考）

• 按照税法上对主要居住用房（Income Tax Folio S1-F3-C2, Principal Residence）的理解非居民本人，非居民的配偶，前配偶，男/女朋友（Common-law partner）和/或子女居住都可以。
• 出租部分房产不影响退税。辅助性的出租收入（Incidental rental income）不影响退税资格，例如出租一个房间，出租地下室等等。但是如果买房的主要目的是为了出租或者其他商业目的，则会被认定为非主要居住用房。

配偶的定义

Land Transfer Tax下的配偶（Spouse）采用了婚姻法（Family Law Act）第29条中广义的解释，配偶包括：

• 依法缔结夫妻关系的。
• 连续同居不少于三年的。
• 关系稳定且一起育有或领养子女的。

如何确认退税资格

由于每个人的具体情况不同，买房前后的种种状况（如分居、离婚、外地求学等）都会对退税资格产生影响。对于一些难以把握的问题，建议大家拨打Ministry of Finance的咨询电话（1‑866‑668‑8297）然后要求他们转接Non-Resident Speculation Tax Specialist。说明一下自己的情况，请他们给一个答案，如果得到的答案是肯定的，记下来打电话的时间和specialist的名字，这样以后如果政府的立场变了，至少还保留了对自己有利的证据可以抗辩一下。

附件：
安省法规182-17（Reg 182-17）
Income Tax Folio S1-F3-C2, Principal Residence