自2018年4月安大略省的Fair Housing Plan实施一年多来，房地产市场跌入低谷。去年遇到的问题多是客户单独买卖的旧房无法交接，每个案件的情况都不一样，所以应对策略也不同。

寒来暑往，2018年4月开始，那些买在高位或最高位的独立屋楼花开始要交楼了。这些楼花大多具有以下几个特点：一是买的价格高，多介于100到200万加元之间；二是地理位置稍偏，大多在East Gwillimbury, Newmarket，Milton，Oshawa等等，客户大多以投资为目的购买；最后是这些楼花的银行评估价格比购买价格低不少，客户成功申请贷款之余，还要补差价。

常见问题之一：新房不能交接的法律责任

首先，和所有的投资行为一样，买定离手，不得反悔。买卖合同签订后，市场变动的经济风险不影响合同的执行力。通俗地解释就是买卖合同签订的购买价格是100万，如果在交接日前，房屋价值上涨到150万，卖方不得以“显失公平”为由拒绝出售；相应的，如果房屋价值下降到50万，买方不得以“显失公平”为由，主张撤销合同。

其次，并不是简单地赔掉定金就可以解决问题。很多人以为买了房子又不想要了，大不了就是定金不要了。2017年5月就有买家通过经纪在问我这个问题，我当时的回答就是按照合同法，赔了定金还需要陪买卖差价和其他费用。果不其然，随后率先征税的BC省法院在Albrechtsen v. Panaich一案中确立这个原则。从2017到2018年，安大略省通过DHMK Properties Inc. v. 2296608 Ontario Inc.和Gamoff v. Hu等一系列案件，也确立了同样的违约赔偿原则。这个原则可以简单地总结成买方要赔偿卖方到就像买方从不曾违约的地步。

举个例子方便理解。合同约定价格100万，定金5万，买方违约，卖方最后以80万卖出，则买家除了被没收5万定金，还需要另行赔偿15万，以及卖家因其违约而增加的律师费、经纪费、贷款费用和其他直接损失。很多因买方个人原因所导致的交易不成功，经纪费是要照付的。

再次，因为买家前手的原因导致违约的，承担同等赔偿责任。例如小房换大房，因为小房无法顺利卖出而无法支付大房的首付，虽然很值得同情，但其不构成法律上拒绝交接大房的抗辩。

最后，是大家都关心的买家的违约责任如何执行。违约的情况一般是两种。第一种是需要延期。延期责任包含追加定金、赔偿利息损失（按总价款的一个百分比，按天计息）、延期手续费、律师费等等。开发商的合同一般都有12%-25%不等的利息，但是实践中他们都是根据延期的时间，收取固定的一个延期费。如果你想确定延期费是否合理，可以参照合同约定的数额。

第二种是放弃购买（根本违约）。此时卖方可以选择罚没定金（如果定金已经足够高），或者罚没定金加起诉。胜诉后执行的方式可以简单（但不严谨）地概括为执行财产（Seizure and Sale of Personal Property or Land）和执行收入(Garnishment)。执行财产是指通过冻结、划扣、申请拍卖等方式处置买家名下其他财产以受偿；执行收入是指按照一定比例划扣买方的收入，直至全部债务清偿完毕。由此推导，哪些买方应该在违约前三思呢？就是名下有其他房产或者工作稳定、收入高的买家。

2017年判决的Marsland v. Hira一案，卖家以190万加元出售他们在Burlington的一套房子，后买方拒绝交接，卖家的律师非常即时地向法院申请了Mareva Order，类似于国内的诉前财产保全，冻结了买方名下Oakville的一套房产，以供胜诉后的执行。相应的，买家在违约之前要审视自己的财产，看看是否是赤脚的不怕穿鞋的。

常见问题之二：买家怎样争取最大利益？

买家的诉求一般就是两个，延期和降价。延期时尽量一次性延到最长期限，因为每一次延期，不管开发商收不收取延期费，律师费是照收的；其次，每一次的延期都给了开发商塑造自己光辉形象的机会。延期一次，延长21天和延期三次，每次延长一周，给人的感觉是不一样的，后者让人觉得开发商是在不停地妥协退让。

关于降价，虽然从法律上买方不买，需要承担百分之百的违约责任，但是也有不少开发商英雄气短，被迫降价的例子。开发商是否同意降价，首先要取决于开发商和其律师的实力和经验，实力雄厚、身经百战的开发商，你休想砍价，顶多是用一个悲惨动人的故事赢得一个延期；其次，一根筷子容易弯，十根筷子抱成团，集体谈判往往比单打独斗有效率，虽然现在买家微信群很多，但是有组织的谈判少，大家都等着搭便车，所以效果不尽人意。最后，对待降价事宜，不要太贪，也不要恋战，在能接受的范围内，赶紧定下来。很多客户普遍反映他们长达数月的精神焦虑，早定早解脱。

延期和降价之外的第三个有益尝试，是申请开发商提供的第二贷款（Vendor Take Back Mortgage）。有部分开发商会愿意提供小额的第二贷款，数额虽然不大，但是往往能对冲一点私贷成本过高的影响。

常见问题三：买家在确定不能成交的情况下，怎样降低损失？

转让（Assignment）：虽然很多预售合同都约定了不得转让，但是如果买家实在无法交接，开发商也不得无理拒绝买方的转让申请，特别是在买方提供履约担保的情况下。

甩锅（Repudiation）：这一招请在律师指导下慎用。房地产买卖，就像击鼓传花一样，是一环扣一环的，买方说不买，卖方立即有义务去止损。如果确定买不起或者不想买，就要立即把“防止损失扩大的包”甩给开发商。

两害相权取其轻：绝大部分的买家都是因为贷款问题而违约。与完全放弃相比，借助私人贷款先把房子买下来，或许还有东山再起的机会。其实不管买还是放弃，都有很多令人糟心的问题，买下来担心的是贷款怎么还，贷款到期怎么续，放弃就要担忧诉讼和执行程序。要谨慎选择对自己影响小一点的方案。