2017年到2018年，私人贷款（private mortgage）交易出现显著增长。最近很多客户来签私人贷款文件，坐下来一起看文件才发现大家对私贷的认识不足。以下我从律师的角度，讲讲申请私人贷款时，常常成为deal killer的问题，这其中有很多问题，如果在申请贷款时就如实披露给贷款经纪，就不会走到最后一步才发现问题不可补救。

贷款的申请

申请私贷前，先确定私贷所要求的自有资金（down payment）是否充足，是否符合贷款方（”the Lender”）的要求。自有资金不足，一般是资金来源无法得到贷款方认可，例如赠予的首付款一般仅限于近亲属之间，特别是数额较大的赠予。所以不要笃定从朋友那借一笔钱当首付不会影响贷款，遇到较真的贷款审批人（underwriter）还会查赠予人的社交账号去核实赠予的真实性。

另外，买卖双方之间的关联交易会影响贷款的审批。例如A把房子卖给B，合同价格是100万，A和B是朋友，所以约定B只要支付60万，剩余40万作为A给B的无息借款。B在申请贷款时必须如实向贷款方披露这个约定，作为律师我们也有义务向贷款方进行披露。关联交易不用怕，但是应该尽早告诉你的律师和贷款经纪，只有提前把情况说清楚了，我们才能设计应对方案。

如果有两个贷款，请务必确定在先贷款（一贷）是否允许二贷。很多第一贷款都有不允许二贷的要求，违反约定，强行放一个二贷在产权上，有可能导致一贷被取消，或者高额的违约金和律师费。

最后是关于自住房贷款的问题。私贷一般会看资金用途，但是并不太过于强调是否自住。但是如果一旦要求自住，一定要和你的律师核对一下你的情况是否属于“自住”或者“视为自住”。

贷款的条件

私人贷款的贷款条件（Mortgage Commitment），要像看卖儿卖女合同一样去认真读，不理解的地方要问清楚。你以为私贷的法律文件那么冗长，这个确认那个保证的是为了什么，可不是因为律师为了多收钱，多写几页纸。而是因为私贷的条件较普通贷款，更为苛刻，对你的权利影响比较大，所以希望你再三确认。

私贷公司的文件，和人的性格一样，有马虎潦草的，有温柔克制的，也有贪婪刻薄的，某些私贷公司的文件，写得和打劫没什么区别。个人的私贷和私贷公司的私贷，操作起来又有微妙的区别。如果你不是贷款的老手，不要急着潇洒地挥毫你的签字，老老实实读一下文件，看看你之前需要做什么，中间要做什么，结束的时候又要做什么。

私人贷款获批后，请尽早向房屋保险公司申请，将贷款方放在保险受益人的名单上。很多保险公司，例如State Farm（ Desjardins）公司，不接受私人借款人作为保险收益人上保单，或者需要经过严格的审批程序（在此赞一下State Farm的保险经纪Richard Gong先生，在我们素不相识，而且我的客户还不是他本人的客户时，耐心回答了我们不少问题，且事后花时间帮我们去求证，十万个赞给这样的专业精神）。你需要给保险经纪几天的时间去帮你申请，如果申请不到，还需要另行购买房屋保险。部分公司经过审批，可以提供这样的保险，但是保费略贵些。

其他不得不说的事情

• 请给与贷款经纪必要的尊重和信任。很多客户病急四处投医，同时委托了很多贷款经纪。从我们经历过的案件来说，同时请很多贷款经纪并没有增加成功率。与其谁都不信，不如用人不疑，积极配合，尽早申请。
• 请不要等到最后一刻再申请，也不要等到最后一刻再去确认贷款是否到位，否则你只能被迫接受一些比你预期要差的贷款条件，按照一位客户的原话，就是“闭着眼睛，哭着签”。
• 私人贷款是救急不救穷的，它应该像汽车的备胎一样，应急完毕后要即时换掉。很多客户采取借新贷还旧贷的方式来维持，最后还是被迫卖房，原本还仅存的一点价值，也会被多次交易成本耗空。