对广大买家来说，面积无疑是买房最重要的考量因素之一。按照目前的实践来看，房子的面积数据主要依赖卖家或卖家经纪提供。而他们提供的数据经常不准确或有夸大的嫌疑，纠纷也由此而生。如果买家经纪也不给力，广大买家还是可以自行查询二手房的登记面积的。

从题外话说起

这是真事。前不久有一对夫妻到我这签分居协议。丈夫抱怨说，我的妻子比我大好几岁，但是她故意隐瞒了年龄。很显然，夫妻俩朝夕相处了几年，丈夫没有看出妻子的实际年龄，知道真实年龄后，就开始嫌弃了。 同样的，虽然加拿大的房子是按套卖的，交易中没有所谓每平方尺多少钱的标准，但是很多新移民都忍不住换算一下单位价格，因此房子的面积无疑是最重要的考量因素之一。很多买家去实地看房时，对房子是满意的，签合同后发现面积小了，不想买了。我甚至遇到过客户，自住了一年多，到装修的时候才发现面积不符，想退房的。

这个题怎么破？最简单的解决方案

如果你不想刨根问底，只是想安安静静地，做一个不染官非的地产经纪或者业主，只要记住一个原则就足以保平安。这个原则就是“以公共数据（Public Records）为依据。”

什么意思呢？就是卖方或者卖方经纪，不要依赖以前的listing信息，更不要以“Buyer or Buyer’s Agent to Verify all Measurements”的免责条款来当作护身符，胡乱发布信息。有兴趣的可以去看看RECO在2010年对卖方经纪Annemarie Mills的处罚结果。卖方在发布房产信息之前负有采取合理措施，核实数据的义务。

以下是约克论坛上的一个活生生的教学案例，我的一个客户就是看了这个贴子，想到要去查证自己房屋的面积，从而引发一系列不愉快的事件。

买方则是不要轻易相信卖方提供的信息，花几块钱，打一份Floor Area Report核实一下，不要凭经验去估算。那些看到这里，跃跃欲试，想看看自己的房子究竟有多大的读者，不用叨扰地产经纪，只需要自行登录AboutMyProperty账号，就可以免费查询到房屋面积信息 (需要最新的Property Assessment Notice上的信息来注册，如果你是第一次购房，可以找朋友帮忙查)。

什么是可以被信赖的“公共数据”呢？最常被引用的公共数据主要是MPAC （Municipal Property Assessment Corporation）和土地登记机构（Land Registry Offices）的信息。其他情况要具体问题具体分析。

房屋面积没有统一的测量标准

MPAC把房屋面积称为“Living Area”，针对的是已建成房屋（Resale Home），以House为例，它的标准是通过测量房屋外墙距离来确定建筑面积，地下室、阳台、车库等都不计入面积，而挑空的二楼要算面积。它更像国内通常理解上的建筑面积，而不是使用面积。MPAC采集面积数据的途径包括土地登记机构的文件、市政颁发的施工证上的数据、实地测量以及业主提供的信息。业主如果发现开发商在土地登记机构提供的面积数据不准确，可以要求MPAC修改（Request For Reconsideration）。

Tarion（新屋保险公司Ontario New Home Warranty Program）和土地登记机构的数据大多数来自建筑商（Builder）。Tarion把房屋面积称为“Floor Area”，Tarion 在它的第22号公告（Builder Bulletin 22）中详细制定了测量房屋面积的细则，并规定建筑商在卖房的宣传资料中所使用的面积必须遵守这些细则的要求。 Tarion与MCAP的标准有一些差别，同样以House为例，Tarion规定挑空的空间下面如果不是楼梯或拐角平台（Landing），则相应的面积要从总面积中减除。所以买楼花时的看到的宣传面积和买二手房时所定义的面积，不完全对应。

新房的面积问题

Tarion22号公告规定新房的宣传面积和实际面积差距2%以内是可以接受的，但是比较讽刺的是，没有法律强制楼花合同必须注明房屋面积。所以很多交给律师审核的楼花合同，并不包含平面图（Floor Plan），或虽有平面图但是没有注明房屋面积，导致所谓的“2%以内误差”就没有执行标准，律师看不出来是以多大面积为基础，上下浮动2%。所以偶尔看到楼花合同里包含了Floor Plan并承诺会按照Tarion22号公告建造，我还是会对这个建筑商肃然起敬。

标准的楼花合同总是会约定宣传材料不是合同的一部分，对建筑商没有法律约束力，还有条款约定建筑商可以根据实际需要，不经买方同意修改设计和大小（一般的措辞是“Materials, specifications, floor plans and dimensions are subject to change without notice. Actual usable floor space may vary from the stated floor area”）。很遗憾地说楼花最终交付的面积，在很大程度上还是依靠建筑商的信用。所以如果您有投资楼花的意向，请地产经纪帮忙筛选一个口碑好的建筑商，还真的不是忽悠，确实有这个现实需要。

最后，室内面积和房屋的价值不存在绝对的正比例关系，房子的地理位置、年龄、占地面积、建筑质量都是很重要的考虑因素。但是从另一个角度来说，当我们在划定的一个区域购房时，在位置、房龄、占地面积和建筑质量大致相同的条件下，面积和装修就变成了相对较大的参考变量，买家在做决定前要谨慎对待，认真核实。法律上最常使用的原则是Caveat Emptor（拉丁语），翻译过来就是“买家小心”（Buyer Beware），因为如果出了问题，买家倒霉的几率比较大。