房地产税是加拿大地方政府的主要财政收入之一。房产持有人必须每年按时缴纳房地产税。房地产税的税率由地方政府自主决定。在大多伦多地区，每个市或区域都不太一样。本期给大家介绍一下房地产税的算法及其对房产交易的影响。

房地产税（地税）是怎么算出来的？

房产的评估价值决定承担税收的比例

安省有一个独立的非盈利性质的公司Municipal Property Assessment Corporation，简称MPAC，每四年一次会对安省所有的房地产（目前大约是五百万）进行分类和价值评估，并把评估结论（“Property Assessment Notice”）寄给所有的业主。最近一次的评估是在2016年。

以2016年的评估报告为例，上面会写某个特定的房产在2012年1月1日的价值、2016年1月1日的价值以及这四年的增值部分。如图所示，2012年1月1日评估价值是$345,000.00， 2016年评估价值是$375,000.00，四年房屋价值增长了3万，平均每年增长$7500。大约就是房子2012年评估价值为$345,000.00， 2013年评估价值为$352,500.00，2014年评估价值为$360,000.00，2015年评估价值为$367,500.00，逐年上涨至2016年的评估价值$375,000.00。

在接下来的四年间，即2017年到2020年，地税会按照2012年至2016年的累进评估价值作为征税的基础。2017年的地税是按照2013年的评估价值来收的，2018年的地税是按照2014年的评估价值来收到，以此类推。所以今年（2019年）交税的所依据的价值，是2015年的评估价值，有四年的滞后性。但是滞后并不表明在交税这件事上我们能赚到便宜，因为所有的房产的评估都滞后了，每个房产的价值在总房产中所占的价值比例不变，即我们承担的税收责任的百分比不变。

如果出现评估价值下降，例如2016年评估价值为$375,000.00，2020年的评估价值为$300,000.00，则2021年到2024年,四年的地税，全部都会按照2020年的评估价值$300,000.00来计算，不会采用按年累计变少的方法。

省府和市政（包括地区政府和市政府）决定需要多少税收

每年二月或者三月，省政府要通过预算，决定当年中小学教育需要多少钱；地区政府，例如约克郡，要通过预算，决定治安、社区服务、儿童福利这些需要多少钱；市政府要通过预算，决定收垃圾、除雪、公园、道路扩张、图书馆等等这些公共项目需要多少钱。近几年，多伦多市长John Tory还引进了一个City Building Fund，专门用于修建基础设施。这些税收预算的总和除以境内房产的总价值，就得到了税率。以2018年Toronto, Richmond Hill和Markham的地税为例:

因为房产价值每年都在累进式地增长，所以即使税率维持不变，每年交的地税也会变多。所以说地税变多并不代表税率增长，以Markham这几年的税率为例，地税每年都涨，税率其实是在不断下降的：

虽然目前评估价值每年都累进，地税每年都涨，但是这不代表地税每年必涨，理论上说，如果税率的下降幅度超过了房屋每年价值的增长幅度，则地税可能出现下降。

关于地税的问题，大家可以看看这个视频，说得很生动。

地税对地产交易的影响

由于每年需要等到三月才能确定各级政府的预算和税收需求，随后才能确定税率和准确的地税数额，所以政府前半年收的中期地税（Interim Tax Bill）是按照上一年的一半来收，等当年的税率确定了，再在最终地税单（Final Tax Bill）上进行调整，一般来说，下半年都得多交上一点。

地产交易中，一般是以closing为分割点，closing前的地税由卖方来交，closing后（包括closing当天）的地税由买方来交。那么在税率不明的前几个月，律师们是怎样利用专业知识来合理地确定全年地税的呢？很遗憾，我们基本靠猜。

猜当然是玩笑。其实是在某个时间段，会形成一个行业内普遍接受的惯例，例如目前大多数的律师楼都是按照地税年增长幅度为3%进行估算，如果最后的实际地税和估算的不符，双方可以再依照合同约定进行调整。

根据你买房的时间点，经验丰富的律师会告诉你，买到房子后收到的第一张地税单大概会是什么样子的，年头、年中和年尾都不太一样。如果税单的显示的内容和律师的描述有差异，请尽快与你的律师取得联系，看看是不是需要和卖方进行费用调整。