很多大家认为的种族歧视，例如一些因为不文明行为（插队、乱扔垃圾、开车时不安全变道等）或者其他正常社交冲突（抢车位、撞车等），对方在争吵中有可能使用带有贬低种族的语句，例如“Damn Cxxxx！”，这些通常是基于外表特征所采取的发泄，更多是归于仇外心理（Xenophobia），是不喜欢外国人。和本地白人朋友探讨这个问题，她说不用太介意，骂回去“死胖子”，杀伤力多１００倍。虽然种族歧视的语句不应该被使用，但是本意并不针对整个种族群体（不鼓励骂人，死胖子就不翻译了）。

还有一些因为语言不通导致的不耐烦和粗鲁对待，这些通常也不属于种族歧视。几年前有一个客户在楼花入住（occupancy）阶段，擅自装推拉门把一个房间隔成了两个房间，开发商几次发信沟通未果，直接找人进来把推拉门给拆了，给客户发了一个高价账单。客户认为是种族歧视，欺负她不懂英文，故意敲诈中国人的钱。虽然收取的账单是市场价格的二倍，但是这不属于种族歧视。

首先，我建议大家都提前准备好一些回话 （Comebacks）, 例如有人在路上对着你吼：“滚回中国去（Go back to China）!”， 你可以回复：“This is my country，you Loser！” “I pay taxes here, you Loser！” “Shame on you, Racist!” 。如果有陌生人问：“你从哪里来？（Where are you from? ）”，不假思索地回答：“I am from Toronto!”　这个答案基本不会出错。准备一些类似的、可以在紧急状况下使用的句子。事情发生得太快，你还来不及反应，这个时候可以准备一些不经思考就可以直接套用的句子。

如果种族歧视行为是发生在学校、餐馆、超市、药店、医院这些地方，马上向管理人员、经理或者保安报告，要求肇事者道歉，不道歉就应该请他们离开。

如果在户外遇到歧视行为，要保持镇定，观察四周环境是否安全，如果对方有暴力倾向，马上离开现场，不要拿生命安全去赌，到了安全的环境马上报警。在确认安全的条件下，可以请同行的人或者其他路人拍视频来留取证据，这个时候你就可以开始和这个肇事者理论。吵架的时候并不需要你英语多好，也不需要使用脏话。陈述或者澄清事实就可以了，重复对方说的话，指出你本人没有冒犯到他，然后要求道歉。像刑事律师那样，尽量用是非问句（Close ended questions）引导对方得出结论。举个例子，有人叫你　“中国病毒（China Virus）”，你可以说：

1. 你是不是刚才叫我中国病毒？“Did you call me China Virus” （重复刚才发生的事情，重复对方说过的话）
   
2. 我个人没有得罪你吧？”I did not offend you, did I?” （证明自己没有不当行为）
   
3. 请你道歉，这是种族歧视行为。Please apologize, this is racist! （明确你的诉求，要求他道歉）

最后如果问题没有得到解决，马上报警，提供视频证据，你在视频中已经确认了主要证据：对方做了什么，说了什么，你没有任何不正当行为，你非常礼貌地要求对方道歉。

在此有几点小提示和建议：

1. 最近很多女性客户问我是否应当购买气枪或者胡椒喷雾防身（Pepper Spray），很遗憾，和美国不同，这些在加拿大法律下都被认定是武器，不允许的作为自卫工具使用，一旦被警察发现，会比较麻烦。
   
2. 我们自己也不要使用带有种族歧视的字眼，例如很多人都喜欢称呼某族裔为阿差，己所不欲，勿施于人。
   
3. 新加坡当年的组屋政策就是采取按照一定比例，强制不同种族的人混居来促进多元文化，效果显著。华人买房也可以不要高价扎堆买在Markham, Richmond Hill, 可以考虑Oakville, Vaughan这些地理环境不错的多族裔聚居的地方，增进其他族裔对我们的了解。

首先，申请需要准备一下材料：

1. Certificate of Completion and Possession
2. Tarion Schedule A Statement of Critical Dates （包含在购房合同里面）
3. 开发商发出的确认Firm Occupancy Date的email

下图是Tarion Schedule A Statement of Critical Dates 第一页的样子

有了以上三份材料，就可以正式在网上开始申请了。

1. 首先搜索Tarion，登录主页Tarion.com
   
   
   
2. 菜单里点击MyHome
   
   
   
3. 点击注册账户（Sign Up）
   
   
   
4. 页面会显示如下要求，需要去Certificate of Completion and Possession里面找到准确的信息
   
   
   
   Certificate of Completion and Possession:
   
   
   
5. 信息填写成功以后，一封“Your MyHome Registration”的邮件会自动发送到你的邮箱，只需要点击链接 Activate MyHome，设置密码，填写电话地址等等信息，则可正式建议账户
   
6. 账户设立成功后，点击菜单Online Forms， 依次出现的是30 Day Form, Year End Form,  Major Structural Defect form以及Delayed Closing/ Occuapany Claim Form。点击这个Delayed Closing/ Occuapany Claim Form，填写原计划的交楼日期和实际交楼日期，如有其他损失，例如搬家费等，填写发票金额，最后上传Tarion Schedule A Statement of Critical Dates （包含在购房合同里面）和开发商发出的确认Firm Occupancy Date的email即可。

交房之日起60天内变更驾照地址（建议6天内变更，因为法律规定换地址6天内必须变更驾照地址）。没有驾照的去Service Ontario办一个Ontario Photo ID。换驾照方法的具体链接：https://www.ontario.ca/page/change-address-drivers-licence-vehicle-permit-and-health-card

疫情期间还是有一些Service Ontario开门，大家根据自己的情况选择更新驾照的方法。

票据

交房后其他需要立即更改的账户或者保留的票据：

• 搬家费的发票 (有选择的情况下，宁可多给钱也请求搬家公司给开个发票)
• 更改个人信用卡账单地址
• 更改手机费账单地址
• 更改网络费账单地址
• 更改车保险地址
• 更改房屋保险地址，Condo是买content and Liablity insurance更改学校账户的地址

银行账户

在Closing前开设一个你名下的银行账户（如果有可能的话，不要和父母联名），所有的贷款月供、地税、管理费、水电气账单、保险费、网络费都从这个账户出。

报税信息

切记每年都要报税，不管你有没有收入，最好每年都报税，因为Ministry Finance可能会要求提供相关年份的Notice of Assessment。每年报税的好处多多，建议大家都要报。具体原因我不清楚，但是估计是为了看看你是不是真实住在加拿大，房子有没有出租（出租后报税会有租金收入）。

其它

持续坚持以下三点：

• 自交房之日起连续全日制学习满2年，每12个月在校学习时间不少于8个月；
• 房子自住，不要出租；
• 学期结束后的正常度假没问题，但是不要回国太长时间，我们现在怕Ministry of Finance发展到要查护照的出入境记录的疯狂境界（希望是我想多了）。

请大家从买房的时候就开始准备这些文件，不要等到退税才发现文件不齐，律师不是神仙，回天乏术。

最近我们有一个客户把贷款从RBC转到BMO，去年十一月的时候，他打电话询问过RBC，当时提前还款罚息大约是八千多，等继续还款半年后正式转到BMO，罚息涨到了一万一千多，客户感到很不解，怎么还贷款多了反而要被罚得更多呢？

很显然，RBC客服告诉我的客户罚息“之后会越来越少”，这种说法是不准确的。那么提前还款的罚息到底是怎么计算的呢？需要声明的是，本人是从法律的角度来解释贷款文件中罚息的计算方法，不提供贷款意见，如果有具体贷款的问题，请务必咨询银行或者贷款经纪。

什么情况下需要支付罚息？

主要有以下四种情况，其中第二种和第三种最常见。

1. 提前付款额度超过银行允许的额度，例如RBC目前大约是每年10%， Scotiabank是每年15%；
2. 转贷到其他银行（Refinance）；
3. 卖房提前还款（Sale）；
4. 从Home Equity里拿钱转成新的贷款。

罚息计算方法

篇幅有限，封闭式浮动利率（Variable Rate Closed Term）的罚息是3个月利息，在此不赘述。我们主要讨论封闭式固定利率贷款（Fixed Rate Closed Term）。封闭式固定利率贷款的提前还款罚息是以下两者中的较高者：

1. 3个月的利息；或者
2. 利差法计算的利息收入差（the Interest Rate Differential），具体指以下两个利息的差：
   • 从提前付款当日起开始起算，假设贷款人没有违约，一直付到贷款到期日所支付的利息总额；
   • 假设银行将提前收回的贷款，按照现行的利率重新借出去，一直到原定的贷款到期日所能收到的利息。

可以简单的理解为利差法就是因为贷款人提前还款而导致银行少赚了利息，需要把银行的利息损失全部补偿给银行。

假设一个5年固定的贷款，利率是6%，贷款余额为10万，已经履行了2年，还剩3年，这个时候贷款人选择提前还款，此时的银行3年期固定利率为4%。（请注意，罚息的计算方式其实非常复杂，本文只用简单的例子解释一下原理，帮助理解，银行有更准确的计算公式，得出来的数据会有出入，通常因为复利计算的方法，银行的数字会小一点）

1. 3个月利息为$1500. （10万按照年利率6%，一年利息$6,000，每月利息$500，3个月的利息共计$1,500）
2. 利差法计算的利息为$6,000（$18,000减去$12,000）。
   • 假设贷款人没有违约继续还款3年，每年利息$6,000，3年共支付银行$18,000；
   • 假设提前还款的10万被银行按照4%的利率借出，每年利息$4,000， 3年银行利息收入为$12,000。

在上面的例子里，银行最终会按照利差法收取$6,000的提前付款罚息。

牌价利率

那么问题又来了，为什么有时利率涨了，提前还款也要被罚钱呢？我有个客户就遇到了这个情况，她的5年贷款利率是2.39%，提前还款时的利率是2.79%，但是她还是赔了$12,000的罚息。这和牌价利率以及贷款折扣有关。

银行公布的贷款利率有两个，一个是牌价利率（Posted Rate），一个是折后利率（Discounted Rate）。以下是2019年12月10日各大银行分别公布的牌价利率和折后利率。（引用自https://www.ratehub.ca/blog/the-hidden-dangers-of-posted-mortgage-rates/）

这个牌价利率和折后利率的差就是贷款折扣（Rate Discount），利差法计算利差的时候，对新借出的贷款也会减掉同样的折扣，我们接触到的银行文件，大部分的贷款折扣是在1.5%到2.7%之间。也就是说银行会用提前还款日的牌价利率，减掉同样的贷款折扣后的折后利率来作为计算利差的利率。

下图是Scotiabank贷款文件中显示的折后利率和贷款折扣。大家仔细看一下自己的贷款文件，都能找到这个贷款折扣，只是有的银行写在比较显著的位置，有的银行写在了比较隐蔽的位置。也有少数银行，如Tangerine，只有一个利率，不分牌价和折扣价。

由于利差法要考虑贷款折扣，所以其实计算的利差是贷款日和提前还贷日的牌价利率的利差，而不是贷款文件上利率差。

如下图所示，客户提前解除了一个2.39%的5年固定利率贷款合同，当时距离贷款到期还有31个月。同期3年固定利率是2.79%，2.39%比2.79%，看上去银行没有利差损失，但是客户并不知道2.39%的贷款有一个2.55%的折扣（推算出贷款时的牌价利率是4.94%）。同期银行3年固定的牌价利率为3.89%，减掉折扣2.55%后比照贷款的利率被设置为1.34%，最后是按照2.39%和1.34%的利差来计算银行损失。所以表面上利率从2.39%涨到了2.79%，实际上牌价利率从4.94%跌到了3.89%，利差是1.05%。

随着还款期限的缩短，用于计算利差的现时利率（Current Mortgage Rate）的牌价利率也会下降，从而拉大利率差。以下是2020年4月20日CIBC公布的固定利率贷款的牌价。假设这个牌价利率在一两个月内不变，如果还款期还剩31个月，对应的现时利率为3年固定利率3.94%， 继续还款两个月，还款期限还剩29个月，对应的现时利率为2年固定利率3.04%，利差增大0.9%，这个时候就可能出现还得越多，赔钱越多的情况。

银行根据剩余还款期限来决定使用的固定利率：

影响罚息的主要因素

总结一下影响提前还款罚息的六个主要因素：

1. 提前还款金额越高，罚息越高；
2. 剩余还贷时间越长，罚息越高；
3. 贷款利率越高，罚息越高；
4. 提前还款时银行的现时贷款利率越低， 罚息越高；
5. 贷款时拿到的利率折扣越多，罚息越高；
6. 各个银行计算罚息的具体方式不同，即使在1-5的条件一模一样的情况下，计算的罚息金额也可能会不一样；

另外，贷款时有cashback或者其他incentive，提前还款时也要按比例部分返还，贷款的付款金额和付款频率也会影响罚息。

降低提前还款罚息的方法

1. 充分利用每年10%-20%不等的提前还款额，在提前还款前把贷款余额降下来。注意不能太靠近提前还款日，银行可能不接受太靠近罚息计算日的提前还款；
2. 换房的时候，把旧贷款平移（port）到新房贷款上。旧贷款的利息低于新贷款，也有可能需要支付罚息，所以应该优先考虑把旧贷款平移到新房子上以换取减免罚息；
3. 从A银行转贷到B银行时，询问B银行能不能以cashback或者其他方式补贴A银行提前还款罚息。

明白罚息计算方法后的启发

1. 不管是利率上涨还是下降，都有可能要支付罚息。考虑转贷到其他银行，不要只考虑新银行offer更低的利率，还要考虑旧银行的罚息。基本上所有银行都有在线的Mortgage Prepayment Charge Calculator，只要输入贷款的基本情况，就可以得到旧贷款的罚息金额和新贷款的Break Even Rate，只有新贷款利率低于这个Break Evan Rate才有可能省钱；
2. 申请贷款的时候不要一味选择利率最低的贷款，还要根据自身情况看一下提前还款罚息等其他条款是否能接受；
3. 利息差会因为现时利率的调整而变化，因此罚息的金额是波动的，不要默认罚息会越来越少，利率频繁波动时，要及时查询最新的罚息金额。

第一大类，我经常戏称他们为“固定收费项目”，就是在合同里面明确写了什么情况下要收，收多少钱的项目，大约会有30%的额外收费属于“固定收费项目”。具体又可以分为两类。第一类叫“违约项目”，就是买家做错事以后怎么赔开发商钱，例如支票跳票赔$350，中途要求更改文件赔$500，逼着开发商给你发律师信要赔$950。简单点说，如果你签合同的时候没有违约的打算，这些费用可以忽略。还有一类是小额的行政开支，例如存支票的费用$150，保存定金的费用$250。大部分的买家都不在意“固定收费项目”。

第二大类是万众瞩目的“不确定性费用”，收的是什么看不懂，收多少也不知道。我们分类逐一来看：

第一类：行政性质的收费，就是几乎每一个开发商都收的费用，价格比较透明，例如公寓的大楼管理报告$100左右，新房建筑保险Tarion的费用$1000 左右，Law Society levy （目前是$65加税）。这些费用常年保持稳定，或者只有很小幅度的调整，拿到Final Statement of Adjustments一看就知道合不合理。

第二类：第三方费用，常见的就是水表电表这些的保证金和水表电表接驳入户的费用$300-$400左右。类似的还有两个月的管理费给公寓做起始维修基金，装窗帘的费用等等。

第三类：政府税费，指政府向开发商征收，开发商转嫁给买家的费用。常见的政府税费有以下几种：

1. 增加的政府开发费（Increased Development Charge）

政府需要增加基础设施（例如修路、供水、供电、社区中心、医院等）来服务新建的住宅。这个费用这两年处于暴涨的趋势中，以多伦多地区一室的公寓为例，2018年的政府开发费是$17,644.00， 2019年则为$24,150.00，如果2018年签合同，2019年拿到开工许可证Building Permit（虽然公寓楼不大可能这么快就拿到开工许可），需要交纳的增加的政府开发费为$6,506.00， 两室的公寓2018年的政府开发费是$25,366.00，2019 涨到$36,165.00， 增加的费用为$10,799.00。

2. 教育附加费 （Education Charge）

政府新建学校来服务于新建住宅的居民，多伦多现在的教育附加费大约是$1,700.00左右，每年有几百的涨幅。

3. 规划更改费（Section 37 Levy）

开发商如果想更改设计规划，可以和政府有关部门谈判，以现金或者兴建社区设施等方法来换取政府批准更改规划，近年来为了方便大家理解，很多合同用了更加直接的名字，例如社区艺术、社区雕塑捐献等等。

4. 公园附加费 (Park Levy)

开发商可以选择自己划出一片空地来兴建公园，如果没有多余的地，或者不愿意兴建公园的，可以以交纳现金的方式来替代履行。

5. 排污附加费 (Sewer Impost Charge)

顾名思义就是为了排污而交纳的建设费。旺市的排污附加费是单独的一项费用，在多伦多这个费用就被包含在开发费（development charge）里了。

很多开发商都会做补充合同，来约定各项附加费的封顶价格（Capped Fees），尤其是政府开发费部分。有部分合同约定，在楼花转让后，封顶费的约定失效，按照开发商实际缴费来收取，自住不用担心，但是投资者要特别留意这样的条款。

6. 建设保证金（Security Deposit），只有House才会有，大约$1,500.00左右。新house在建成后，道路和其他公共设施需要一段时间才能正式被市政接管。楼花合同规定交接后买家不得随意改造Grading或者车道（Driveway），如果违规，保证金将用于支付整改费用。如果没有违规，保证金会在交接后一年左右退回。这并不是政府收的钱，只是开发商强制收到履约保证金。

第四大类是“后续收费”，就是交房以后要付的费用。例如租hot water tank，记录水电气读数的smart meter，网络（bulk internet），有时费用会明显高于市场价，例如租金是$69 加税每个月的hot water tank已经不少见了。

尽管近年来，狡猾的开发商律师真的把合同玩出花来，各式各样的、见缝插针的收费，但是万变不离其宗，梳理一下收费还是以上这么几类。大家既不要太紧张这些额外的费用，毕竟无法避免，也要仔细看看这些费用，做好财务预算。

什么是“打孩子”

狭义上的打孩子，是指主观上故意，以击打或其他暴力方式，攻击孩子的身体。广义上的打孩子，还包括其他强制措施，包括用武力阻止孩子出门、强制制服孩子、强制转移孩子、把孩子关在房间罚禁闭、抢夺孩子手里的玩具、手机、游戏机等。

谁可以打孩子

只有父母或者在法律上与父母处于同等地位的监护人有权打孩子。老师、祖父母、亲戚、保姆这些我们一般认为有权管教孩子的人，无权打孩子。继父和继母也建议不要打孩子。

哪些孩子可以打

家长只能打2到12岁之间的孩子。2岁之前的孩子还不能明白父母为什么要打他们，打2岁之前的孩子会影响他们的自信心和安全感。打12岁以上的孩子不能起到任何教育的目的，只能让孩子短期内屈服于家长的暴力，导致孩子逆反，乃至激起孩子的反社会行为。算算看，你的孩子还可以被你打几年？

不论孩子的年龄，家长不要打身体有残疾或者有其他特殊需要的孩子。

每年4月30日是“国际不打小孩日”，不要在这一天打孩子。

打孩子的目的

打孩子的目的只能是教育、批评、指正等惩戒性质，孩子会记住教训并最终收益。家长不得因为控制不住自己的情绪，基于发泄目的打孩子，打孩子时不要嘶吼或咒骂。由此推导，对于屡教（DA）不改的孩子，不能重复打，只能改变教育方法。请注意我说的是改成劝解、疏导等其他教育方法，不是说改成其他打法。

打孩子的方法

法律上要求不得打头，不要在公共场合打孩子，不要当着亲戚朋友或者其他子女的面打孩子，不得以侮辱人格的方式打孩子，例如脱衣服打。不得使用任何工具打孩子（例如不能用经典国粹的鸡毛掸子或者皮带），打孩子必须“纯手打”，打的时候五指张开，分散用力。尽量不要脚踹，也不得要求孩子自己打自己。

打孩子的力度

法律上要求力度要节制，是“transient and trifling”，点到即止，不要留几个小时都消不去的痕迹，不要出现淤青或者出血。打的时候不能让孩子感到生命安全受到威胁，孩子应当知道这是父母在象征性地惩戒，而不是真的想伤害他/她。

打个小孩还弄得这么麻烦，不如学会控制自己情绪了。

加拿大人最出名的刻板印象，应该就是喜欢说“ Sorry”。撞到桌子要对桌子说”Sorry”，公交车停运电子屏显示的是“Sorry Out of Service”，万圣节糖派完了，要写“Sorry Out of Candy”。那些被别人撞了，还会不假思索说“I am sorry”的人，请默默举个手。是的，没错，即使没有犯错，也会马上道歉，加拿大人喜欢道歉到了令人发指的程度。于是媒体开玩笑说，我们加拿大人实在太爱说“Sorry”，所以我们只好对道歉立法。

《道歉法案》

道歉不等同于认错或承认责任

2009年，安大略省正式立法通过了《道歉法案》（Apology Act, 2009, S.O. 2009, c. 3），核心目的就是规定：“道歉不等同于认错或者承认责任。（An apology does not constitute an admission of fault or liability）”

但是，说“Sorry”还是要小心，因为《道歉法案》的保护范围其实非常小。

第一，《道歉法案》不保护安大略省法律定义的违法行为（Provincial Offences），例如超速、闯停牌、乱扔垃圾、违法钓鱼这些。例如你开车突然被警察拦住，你可能猜到警察拦你的原因，但是不要随口就跟警察说Sorry，因为你的道歉可能会在法庭上，被用于证明你承认了错误。你可能以为你被拦住是因为超速，但警察可能认为你是分心驾驶，还没有搞清楚情况就主动把责任认了，你把自己放在了一个比较尴尬的位置。正确的做法是先耐心在车里等，等警察主动来告诉你，到底是什么原因拦住你。

大家如果仔细去看自己的保险单，也能发现很多保险公司在合同里特别规定，被保险人出险后，不得擅自道歉，否则保险公司有权拒保。《道歉法案》明确规定道歉不影响保险公司的保险责任。

第二，道歉在刑事犯罪上，道歉也有可能被视为认罪，但是因为宪章（Charter）的保护，法庭对道歉的自愿程度，审视得非常严格。

第三，在民事案件的作证（Tesitify）过程中，道歉有可能被认为是自证其罪。

《道歉法案》的初衷，当然不是像媒体渲染的那样，是因为加拿大人太讲礼貌，太喜欢道歉，本质上还是为了规范诉讼过程中的证据证明程序。

回到企业经营管理上来，给客户道歉就意味着承认错误和责任吗？不尽然，但是表达方式不恰当，确实会给客户带来一种“做贼心虚”的错觉，所以涉及公共关系的行业，还是要建立一套自己的客户管理制度。

我们通常说的房产私卖，是指没有经过交易中介所进行的房地产买卖。没有交易中介的原因，大多数是因为买卖双方互相认识，私卖可以省去中介费用。（当然也有少数私卖，实际上是由中介暗中主持，但是由于各种原因，中介没有显示在合同上的，这里的风险超出了本文的讨论范围。）

按目的来划分，私卖可以分为独立私卖（Arm’s Length）和非独立私卖（Non-Arm’s Length），主要的区分是有没有真实的现金出资。这两类交易的性质不同，交易风险也不一样。很多贷款失败，都是把非独立的私卖当作独立的私卖来处理。

独立私卖

第一类独立私卖，是指真实的交易，交易双方是独立的个体，没有利益关联关系，是真实的产权转移。例如房东把房子卖给租客或朋友之间的买卖。这些私卖基本还是遵循市场定价原则，也会有真实的现金流动。也有少数关联方的独立私卖，例如会计师因为税务原因，建议股东将自己的房子按照市场价格转让给股东自己控制的公司。

独立私卖的交易是真实的，只是发生在熟人之间，所以独立私卖的风险主要还是房子本身的风险和交易纠纷。举几个例子帮助大家更形象地了解一下：

案例一
卖家向生意伙伴推销他在downtown的一个公寓，声称做短租AirBnB可以赚很多钱，房子本身的市场价值也高于私卖的价格。买家申请贷款时发现被骗，银行评估的市场价值低于房价十几万，买家要付的首付远远超出预算，买家希望主张私卖合同无效。

案例二
买卖双方是房东和租客，交房前夕，作为租客的买方提出，浴室漏水，要求房东修理。房东则认为，房子早在三个月前就签字卖给了租客，房子一直由租客使用，漏水是因为租客使用不当造成的，坚决不肯修。

案例三
老王是新移民，之前一直租房，登陆两年后，老王萌生了自己买房的想法，他算了一下，如果楼上三个房间和地下室能出租，刚好能负担得起一个独栋的别墅。老王随后买下朋友在北约克的一个独栋，closing的时候，律师告知他，房子所在的地方不允许这样出租，保险公司也不会承保这样的房子。

由以上案例，大家可以看出，独立私卖和一般的买卖并没有什么本质不同，买方都得真金白银地把钱掏出来进行交易，唯一不同的是买卖双方本来就认识，所以不需要中介介绍。某些时候，中介的服务是至关重要的，因为中介可以提供专业知识和冲突缓冲地带，实践证明最容易出问题的，都是没有中介的私下交易（尤其是商业物业的买卖）。没买过房或者不是地产从业人士，私卖要谨慎。

非独立私卖

第二类非独立私卖，是指买卖双方是父母和子女、配偶、生意伙伴等亲密关系，他们不但互相认识，还可以互相串通。绝大多数非独立私卖中，除了贷款以外，没有真实的现金交易，很容易出现“空手套白狼的”操作，产生产权欺诈或贷款欺诈。这样的交易才是银行、产权保险公司和律师对私卖比较敏感的终极原因，也是很多人产权转移或者贷款操作失败的原因。

案例一
买卖双方是朋友，约定房屋购买价格为100万，买家拥有现金15万，预计申请贷款65万，剩余20万约定用于抵消卖家在国内欠买家的货款。买家没有向银行披露20万的抵偿款，为了规避银行的审查，也没有把20万的抵偿款写进合同里。直到closing当天，买家才向律师表明买卖双方有此安排，律师只好叫停交易，通知银行，等银行确认。

案例二
卖家是妈妈，买家是儿子，约定买卖价格为50万，儿子申请了贷款20万，首付中20万约定由妈妈“赠与”儿子，交易时从50万中减免20万，实际支付30万（包括贷款的10万）。律师收到银行贷款文件后，发现交易结构不符合银行要求，该银行的贷款规定首付必须是自有资金，不允许赠与。

总结一下，很多人错误地将非独立“私卖”理解为“私了”，觉得只要银行贷款申请到了，买卖双方之间的债务可以自己“私下了断”，这是导致很多私卖失败原因。银行和产权保险公司对于没有现金首付的交易是非常警觉的，所以无一例外，所有银行和产权保险公司给律师的指令，都规定买家首付现金不够，买家向第三方借款等不正常的交易情况，都需要向他们报告。这些都是最后卡在律师这个环节，不允许“私了”的事情。要增加私卖交易的成功率，最重要的在进行私卖之前，积极和贷款经纪和律师进行沟通，确保可以合规操作。

其次，CRA内部的认知差异也很大，比如在他们的政策文件P-228里有明确说，买房的目的是用于作为主要居住用房，不等同于买房的主要目的是为了自住，原话是“The GST/HST new housing rebate provisions of the Act do not require the complex or unit be primarily for use as a place of residence”。为了解释这个意思，CRA还举了例子，一个人可能建房的主要目的是为了出售，但是建成后自住了，她也符合退税要求。但是CRA同时也说，买房以后卖掉，是一个很强烈的讯号（Strong Indicator），买家没有自住意愿。你们自行体会一下，是不是一脸懵逼，两眼茫然？谨慎的方法还是不要随意表达自己的出售意愿。

当然，这仅仅是我个人现阶段的理解，随着判例法的演变和开发商律师层出不穷的花式要求，我自己也在不断调整。HST退税的自住，是产权上的每一个人，包括挂名的业主（Bare Trustee），或者他们的直系亲属自住，这个以前讲过，在此不再赘述。

把背景情况交代了，下面的都是干货，希望对大家有所助益。

没有炒房嫌疑的必留证据

在不用避嫌的情况下，即定居在本地，没有其他房产，没有炒楼嫌疑，可以通过以下方式来证明自住，这也是律师会交待给客户，必须保留的证据：

1. 有效的邮寄/送达地址

务必及时更新驾照地址，同时在银行、雇主、学校、税务局、保险公司更新联系地址。你的驾照、信用卡账单、保险单上显示的地址，请都改为新的地址。更改驾照地址有多重要呢？现在有些开发商，要求在买家搬进去之前，提供更改驾照地址的证据。

注意事项：很多客户怕麻烦不愿意换地址，有怕换地址导致车保险上涨的，有怕新区邮政服务不可靠，寄丢文件的，听上去都很有道理，遗憾的是，你们只能说服我，说服不了CRA。现在信用卡账单、工资单这些都是电子版，真正的纸质信件很少了，换地址不会对大家造成太多不便。

如果在Canada Post上设置了邮件转寄功能，也可以作为换地址的证据。按照CRA的规定，选举文件和黄页上显示的地址，都可以作为换地址的证据。

2. 搬家的证据

要证明搬了个人日常用品和价值大的物品，比如大型家具。我个人补充的一点是，在新家附近的家具店买家具的发票也需要保存。

注意事项：搬家的时候如果用搬家公司，最好用电子邮件来和搬家公司确认预约时间和费用，预约时间和买房时间可以相互印证，搬家的费用可以和物品大小价值相互印证。不是一定要提供发票，但是能留一张搬家公司的名片，再加上电子邮件，就是很强有力的证据。购买床、沙发、饭桌等家具的发票，都应当保留。

3. 买房屋保险的时候，保单上要显示自住

有炒房嫌疑的，对症下药

有多套房的情况，CRA会按照以下标准，来认定哪一套是主要居住用房。要撇清嫌疑的，对症下药就好：

1. 在哪一套房子里待的时间更多。

在无法提供充足证据的情况下，CRA可能会按照哪个房子离买家的工作地点更近，来认定主要居住房。所以旧房子离工作地点更近的人，要特别注意这一点。有些房屋保险单会备注一下哪个房子是primary，哪一个是secondary，很多人没有意识到这个问题，保险经纪在出单的时候，很自然地把旧房子放在前面，新房子放在后面，所以买保险的时候，可以请保险经纪备注一下，新房是Primary。

2. 哪一套房子离买家个人所需要的设施更近

例如孩子的学校、课外班，大人的健身房等等。小孩在附近上学，是非常具有说服力的证据。

3. 哪一套房子更适合四季居住

买北边度假屋的请注意这一点。

4. 是否和旧房子隔断了联系

例如将旧房子出租、出售等。很多和子女签租约、和自己的地产经纪签租约的，我只能说你们真的很有创意，但是这样做不一定能笑到最后。

常见误区

以下是常见的误区：

1. 以父母自住申请，但是父母常住国内，短暂来探亲

主要居住用房的概念不是加拿大的主要居住用房，而是全球范围的主要居住用房。如果父母主要居住在国内，国内的房子才是主要居住用房，加拿大的房子不符合退税标准。

2. 以在外地上大学的子女名义申请

如果子女在距离较远的其他城市上学，一般也不能被认定是子女的主要居住用房。

3. CRA不接受以下自住证据

• 水电气费账单，CRA在抽查的信里都会明确说，不要给我们寄水电气费账单，但是我个人觉得，这些在证明住的时间长短上还是有用的。
• 维护房屋费用的账单，例如剪草铲雪。
• 地税单
• 贷款文件
• 电视和网络费用的账单目前好像也没什么太多证明效力
• 邻居的证人证言
• 信用卡在新房周围的消费记录，按照CRA的说法，消费记录仅仅能证明买家在新房住，但是不能证明买家“主要”在新房住。我个人觉得这些消费记录还是有用的，特别是日常买菜的。

4. 以为不自住就一定不符合退税要求

HST退税强调的是目的（Intention），买房的目的是自住，由于特殊的原因，导致自住无法实现的，即使不住，也符合退税条件，例如买了房子以后换了工作。这一条适用起来非常危险，一定要在税务师或者律师的指导下使用。

免责声明

本文不是法律意见，特别是不构成税法意见，有具体问题，请咨询专业人士。

如果你在过去的一年内买了新房，并按照自住申请了HST退税，又或者已经很“幸运”地被CRA抽中，要求出示自住的证明，那本文或许对你有一点点帮助。

“自住房”它究竟是个啥？三分钟让你冒充专家

我们平时谈到的“自住”，有三种英文说法：“Principal Residence”、“Primary Residence”以及“Owner Occupied”，每一种说法的定义和对应的概念是不一样的。

Principal Residence 是Income Tax Act 上的概念，大家常提到的自住房卖了，增值部分不用交税，指的就是Principal Residence。它有以下几个要点：

1. 你拥有一个房子的产权
2. 这个房子由你、你的配偶（前配偶，包括同居关系）或者你们的子女居住
3. 居住的时间是一年的某段时间，原话是“some time during the year”
4. 你必须指定（designate）这个房子为Principal Residence
5. 每一对夫妇每年只能指定一套房子为他们的Principal Residence，不得分别指定，也不能指定多套
6. 只有税务居民才能主张Principal Residence，Principal Residence不适用于非税务居民。
7. 被指定为Principal Residence的房子，如果出租面积超过一定比例，有可能会失去免税的资格。

安省的财政部（Ministry of Finance）在全球首次购房优惠（First Time Home Buyer Rebate）和海外买家税（Non Resident Speculation Tax）上的自住，都是指Principal Residence。

Owner Occupied并不是某个法律上的概念，它经常被银行和房屋保险公司使用，主要是用于区分产生租金收益的出租房（Rental Property）。每个贷款经纪和保险经纪都要问你，房子是自住还是出租。自住房的贷款利率较低，投资房的利率高一点，但租金收入可以被视为还款能力的一部分。保险经纪也是按照用途，来区分承保的风险，从而给出不一样的保费。这里的Owner的概念，也比Principal Residence的概念要广一些，如果是买房给父母居住，一般也被归为Owner Occupied。当然，自住房和出租房，没有明确的界限，可以是一半自住，一半出租。

Primary Residence是Excise Tax Act（ETA）上的概念，它与新房退税HST/GST Rebate有关。 ETA并没有对Primary Residence的概念进行定义，实践中CRA是根据一个内部文件，叫做GST/HST Policy Statement P-228，并结合每个案件的具体情况，来决定是否构成Primary Residence。

经常被拿来和Primary Residence做比较的，是Secondary Residence，就是在有多套房子的情况下，哪套房子住得最多，最重要、联系最紧密。所以说“自住就能退税”这个说法并不完全准确，更稳妥的说法是“主要居住用房能退税”。

我经常跟客户开玩笑，Principal Residence是指定的，就像是“正宫娘娘”，有的是正妻的“名分”，而Primary Residence则像是事实上最受宠的老婆，“正妻”和“最受宠的老婆”可以是同一个房，也可以是不同的房子。

举个例子，夫妻俩在downtown有湖边大公寓一套，最近又购入位于Aurora的新House。夫妻俩搬入Aurora的新房，downtown的公寓留给女儿居住。夫妻俩可以按照自己的意愿，向CRA指定这两个房子的任何一个作为Principal Residence，但是一旦被CRA调查，他们必须出示足够的证据，来证明Aurora的房子是他们的Primary Residence。应该保存哪些证据呢？咱们下期再细说。