客户常见问题前十名之一：“我们出钱给孩子买房子，如果孩子以后离婚怎么办？可不可以做个婚前协议？跟孩子签个协议，有没有法律效力？”

安大略省离婚怎么分房产？

我把夫妻拥有的房产简单分为两类（请注意这不是一个严谨的分类，只是为了方便理解和讨论），第一类是婚房（Matrimonial Homes），另一类的投资房（Investment Properties）。

投资房的分割方法是将夫妻离婚时（严谨的说法是“Valuation Day”）房产的价值，减去结婚时的价值，得到夫妻关系存续期间的增值部分，由夫妻双方均分。例如丈夫在婚前拥有一个投资房，结婚时的价值是50万，离婚时的价值是100万，增值50万，则丈夫可以分得75万，妻子分得增值部分的一半，即25万。

婚房则不同，它是直接将离婚时的价值平分，如果上面提到的投资房是婚房的话，离婚时丈夫分50万，妻子分50万。

什么是婚房？

首先要明确的是，根据安省家庭法的定义 （Section 1 (1) of Family Law Act （“FLA”））只有结婚的夫妇才有婚房，婚房不适用于同居关系，子女和男/女朋友同居，不会对财产关系造成实际影响。

根据FLA第18(1)条的规定，婚房是指夫妻任何一方对该房产拥有一定权益，并且夫妻双方平时将其作为家庭居所使用。（“Every property in which a person has an interest and that is or, if the spouses have separated, was at the time of separation ordinarily occupied by the person and his or her spouse as their family residence is their matrimonial home.”）

1. 婚房可以有多个，只要满足以上条件就行。很多人平时住downtown的condo，周末搬回uptown的house，则condo和house都可以认定为婚房。
2. 婚房不一定要登记在夫妻双方或者一方名下，只要有证据证明夫妻一方对该房产持有一定权益就可以了。比如房子登记在公司明下，丈夫是公司的股东（Section 18(2) of FLA）。
3. 婚房需要夫妻双方持续共同居住。搬入新房，则旧房失去婚房的地位，除非新房旧房都在住。
4. 父母和子女联合持有物业，不影响该物业成为婚房。根据FLA第26(1)的规定，即使夫妻一方与第三方联合持有物业，只要该物业满足婚房的条件，另一方有权主张婚房项下权利。

限制夫妻一方对婚房主张权利的合同无效

FLA第52(2)条明确约定，合同限制夫妻一方对婚房依法主张权利的，相应条款无效。所以即使夫妻签订婚前合同或者婚后签订合同限制一方对房产主张权利，只要该房产成为婚房，则协议无效，例如要求对方搬出去。所以那些让我帮着写合同的，臣妾做不到啊。

常见的保护方案，哪一款更适合您？

1. 将父母的出资作为贷款 （通常是第二贷款）登记在房屋产权上，（也可以仅签订借款协议，不在产权上登记），可以约定无息，也可以按照房产增值幅度约定一定的利息。这种做法在本地居民中最流行，被亲切地称为“Second Mortgage from the Bank of Mom and Dad”，一般是等到孙子女出生或者婚姻存续超过一定时间后再解除；
2. 子女结婚后尽量不要住到父母出资的房子里，这样房子就是投资房而不是婚房；请尽量劝说子女住到对方父母给买的房子里去，这是一个斗智斗勇的过程，超出了我的专业领域；
3. 父母在子女结婚后的现金资助，尽量不要去依附在婚房上，比如不要用于支付婚房的贷款或者装修款。最好是将现金资助给子女单独做一笔投资，子女夫妻用自己的收入去养房；
4. 父母可以考虑保留产权，仅仅出借房子给子女居住，或者和子女联名登记产权，这样离婚分割出去的份额有限；例如爸爸、妈妈和女儿在产权上（共同共有），女儿日后离婚，女婿最多也就能对女儿的三分之一主张权利。如果确实是子女夫妻在实际使用和维护婚房，这也不是绝对保险的方法，配偶一方有可能凭不当得利（Unjust Enrichment ）和家庭共同投资（Joint Family Venture）要求更高的份额，具体请咨询律师；
5. 父母可以和子女签署信托协议（Trust Agreement），声明房子实际为父母所有，子女是名义上的持有人。同上一条，这样的操作有很多法律上的限制和其他陷阱，请务必先咨询律师；

楼花签约的价格是税后价格吗？

说楼花的签约价格是税后价格，并不准确，更准确的说法是税后价格减掉HST退税部分。举个例子，一个税前价格是100万的楼花，HST是13万，楼花的签约价格为110.6万（100万加上13万的HST，再减去2.4万的退税）。在最后转让产权（Final Closing）的时候，如果购房者不符合退税要求，则减掉的这2.4万必须补上去，即应付款金额会变回113万而不是合同上的110.6万。所以对自住楼花的Rebate使用“退税”这个翻译并不准确，税不是事后退回来的，而是买的时候就直接减掉了。

HST退税（HST Rebate）的标准到底是什么？

具体的法律依据和限制，请仔细参考The Excise Tax Act (Canada) (the “ETA”)，第254(2)条。大部分的理解争议都出现在第254(2)条的(b)项，原文是: “…at the time the particular individual becomes liable or assumes liability under an agreement of purchase and sale of the complex or unit entered into between the builder and the particular individual, the particular individual is acquiring the complex or unit for use as the primary place of residence of the particular individual or a relation of the particular individual”。大部分被驳回的rebate申请，都是因为不符合这一条的要求。我在此提供一点我个人的理解供大家参考，请注意这些条件并不是Canada Revenue Agency (“CRA”)的全部要求，只是经常被认为达不到的要求：

1. 签订楼花购买合同的时候，购房者就必须有自住的意愿，而不是等到产权交接的时候。如果一个购房者在短时间内购买了多处房产，则有可能被认为主要目的是投资而不是自住。
2. 所有购房者都必须自住（自住概念详见第三条），而不是其中一个人或者一部分人自住。Ho v. The Queen 2015 TCC 是被援引最多的判例，一位叫Tony Ho的购房者在Markham买了一套楼花，随后失业而无法获得贷款，他被迫寻求表兄弟Kwinson Ho及其妻子的帮忙，随后表兄弟夫妇的名字被加上合同。房子买到以后，因为各种原因，Kwinson Ho和他的妻子住进去了，而Tony Ho并没有实际住进去。最后CRA认定他们不符合退税的要求。CRA的立场在2018年的上诉法院案例Canada v. Cheema 2018 FCA进一步得到法院的认可。2012年一个姓Cheema的人在Vaughan买了一套房子，他请求他的朋友Dr. Akbari和他一起联名签署购房合同以方便申请贷款，Dr. Akbari只是名义上的产权人（Bare Trustee）。虽然所有的证据都指向一个事实，Cheema才是房子真正的拥有者，法院还是判Cheema没有退税资格，不管Dr. Akbari是不是名义上的产权人（Trustee），他作为合同上的购房者，必须满足自住的条件。
3. 自住（Primary Place of Residence）根据CAR的正式Guidelines，是指以永久居住为目的的自有房。一个人可以拥有多处住房，但是一般只能有一套主要居住用房，原话是“you may have more than one place of residence, but you are considered to have only one primary place of residence.“ CRA进一步澄清说，如果你在加拿大买了新房，但是你主要还是居住在国外，则你不符合退税要求，所以那些以父母自住名义买房，但是父母又长期住在中国的人请小心了。
4. 购房者必须第一个住进去，不允许出租一段时间后再自住。
5. 除了购房者本人自住外，亲属（a relation ）自住也可以。这里的亲属是收入税法（Income Tax Act）上的概念，指通过血缘、婚姻、同居或者收养关系建立起关系的人，一般包括父母、子女、孙子女、兄弟姐妹。而仅在退税方面适用，亲属还包括前妻、前夫或者前同居者（Former common law partners）。
6. 申请退税的表格一般只需要一个人签署，如果事后被查出不符合退税要求，CRA一般都是向在申请表上签字的那一个申请人追讨，所以签署那个表格的人责任更大，需要更加谨慎，最好仔细确认是否整个团体（税法上的Group）是否都符合退税条件。

怎么证明是自住呢？

CRA一般是看实际居住的时间，住两三个月就卖掉，多数情况下是不被接受的。CRA还会看所有重要部门登记的地址，例如驾照上登记的地址，地税单上登记的送达地址，水费电费单上的地址等等。CRA还会考虑水电煤气的账单上的消耗量，看看是否是真的有人居住，又或者是搬家时搬家公司开出的发票（Invoice）和其它证明实际居住的证据。所有的证据建议保留6年备查。

自住怎么向投资房转化？

首先可以在产权正式转移前，通过您的律师通知开发商的律师该房为投资房，这样就需要补交上退税款的金额（越早申请越好，晚了有可能会产生修改文件的费用）。等正式交割之后凭租约可以申请New Residential Rental Property Rebate，只需等上几周，就可以拿回同样的钱数。

如果在closing后由自住转为出租的，同样可以申请rental rebate，只需解释个人情况变化并申请撤回原来的new housing rebate申请即可。CRA会重新评估，最后只要补交一些罚息就可以了。尽量不要等到new housing rebate被CRA驳回再考虑申请rental rebate，因为有可能会超出rental rebate两年的申请期限。

前几日，我们的客户卖出一幢独立屋， 客户签文件的时候仅带了大门钥匙，因为他的父母closing当天还要到房子里去处理一些事情。我说那请到时把所有其它的钥匙和车库的遥控器留在厨房里，并拍一张照片给我。

Closing当天，客户父母的手机拍不了照片，所以无法提供其它钥匙和遥控器已经留在房子里的证据，对方律师要求我截留（holdback）1000块钱以保证钥匙的交付。我赶紧看了一下钥匙交付的条款，合同约定我们要“交付”给对方钥匙和车库的遥控（“Deliver to Buyer”），而不是大多数合同约定的“提供”给对方“Provide to Buyer”（大家自行体会下有没有区别）。虽然最后这个问题被我们顺利地解决了，但是回头一想，如果我是买方律师，则必然会忧虑，万一卖方撒谎，那其余的钥匙和车库的遥控就得我的客户自己花钱去配。遥想起就在几年前，我还频繁告诉买方到门口花瓶或者地垫底下去拿钥匙，现在这种操作几乎没有人用了。

我立即请助理把最近一些交易中有关钥匙的条款整理一下，看看到底有哪些花样。虽然各个合同略有不同，但我们可以大致把Agreement of Purchase and Sale （Form 100）里的有关钥匙的条款分为四类。你的合同是哪一类？

第一类是完全不提钥匙（Key），只在第4条的“Chattels Included”里写上被认为价值比较高的Garage Door Opener或者Fobs，多见于非华裔地产经纪起草的合同。如下图：

第二类是笼统地要求卖方提供所有钥匙（To Provide All Existing Keys），有时候只写在第4条的“Chattels Included”里，有时会另外写在Schedule A里面，如以下几种情况：

第三类是要求对方最少提供某些钥匙，如提供两套大门钥匙，fobs和邮箱钥匙，如下所示：

第四类是最严格的，不但约定钥匙种类和数量，而且要求所有钥匙必须在Closing的时候送达给买方（Deliver to Buyer），如图：

关于钥匙的奇葩故事，估计我能不间断讲两个小时。从买方的视角来说，他们希望在Closing的时候收齐所有的钥匙。买方如果确实没有办法提前将所有的钥匙交给律师，请至少确保可以提供钥匙留在房间内的照片，尤其是合同明确要求所有钥匙必须送达（Deliver to）给买方的，遇到狠角色，不让步的对手，我们也心慌慌。

归根结底，钥匙是一单交易中很小的一环，却是不可忽视的最后一环，可以说客户看房、找贷款、签文件，最后都物化成拿在手里的这一把钥匙。之前所有的愉快体验，都有可能因为这临门一脚的问题而大打折扣。

从律师的角度，合同写得越明确，我们越容易操作，尤其是那些重新配置起来价格较高或者麻烦的钥匙或者遥控，请详细描述他们的用途、种类和数量。如果买方有什么具体要求，请尽量提前和律师沟通，我们会特别留意您所关心的问题。另外也请遭遇意外情况的客户不要太过于气恼，房子才是大件，就当好事多磨吧。总之希望大家保持沟通，相互配合，顺利完成交割。

关于安大略省非居民购房税（Ontario Non-Resident Speculation Tax）退税（Rebate）的具体要求，请务必参照附件的安省法规182-17申请。本文的目的仅仅是总结和提出我们的个人理解，未结合具体案情，请勿作为法律意见使用。

根据安省的第182-17号法规，有三种情况可以申请退税：买房后成为永久居民，买房后在全日制大学连续学习满两年或者买房后连续全职工作满一年。

买房后成为永久居民

如果以下四个条件同时满足，安省财政部将向非居民买家退税：

• 该非居民买家为唯一产权人，如果产权上登记了两个人，另一人为其配偶（Spouse）。
• 该非居民在买房后四年内成为永久居民。如果买房过程中出现波折或者争议的，请注意四年是从卖方要求过户房产那一天开始起算（The day the conveyance was tendered for registration）
• 买房后60天内，产权人必须入住，且将该房产作为主要居住用房（Principal Residence）。
• 申请退税必须在成为永久居民后90内提交。在Confirmation of Permanent Resident的文件上的Personal Details那一栏的第4行有明确写明成为永久居民的时间，90天即从那一天开始起算。

买房后在全日制学校连续学习满两年

如果以下四个条件同时满足，安省财政部将向非居民买家退税：

• 自买房之后起算，非居民买家在安省的学校全日制学校连续学习满两年。该学校必须是安省70/17号法规第8条规定内的学校。课时比例不少于60%，残疾人课时比例不少于40%。
• 该非居民买家为唯一产权人，如果产权上登记了两个人，另一人为其配偶（Spouse）。
• 买房后60天内，产权人必须入住，且将该房产作为主要居住用房（Principal Residence）。
• 买房后四年内必须提交申请。

买房后连续全职工作满一年

如果以下四个条件同时满足，安省财政部将向非居民买家退税：

• 自买房之日起算，非居民买家持合法工作签证在安大略省全职工作满一年， 每周至少工作30小时，一年内最少工作1560小时。
• 该非居民买家为唯一产权人，如果产权上登记了两个人，另一人为其配偶（Spouse）。
• 买房后60天内，产权人必须入住，且将该房产作为主要居住用房（Principal Residence）。
• 买房后四年内必须提交申请。

关于对“产权人必须入住，且将该房产作为主要居住用房”的理解（仅供参考）

• 按照税法上对主要居住用房（Income Tax Folio S1-F3-C2, Principal Residence）的理解非居民本人，非居民的配偶，前配偶，男/女朋友（Common-law partner）和/或子女居住都可以。
• 出租部分房产不影响退税。辅助性的出租收入（Incidental rental income）不影响退税资格，例如出租一个房间，出租地下室等等。但是如果买房的主要目的是为了出租或者其他商业目的，则会被认定为非主要居住用房。

配偶的定义

Land Transfer Tax下的配偶（Spouse）采用了婚姻法（Family Law Act）第29条中广义的解释，配偶包括：

• 依法缔结夫妻关系的。
• 连续同居不少于三年的。
• 关系稳定且一起育有或领养子女的。

如何确认退税资格

由于每个人的具体情况不同，买房前后的种种状况（如分居、离婚、外地求学等）都会对退税资格产生影响。对于一些难以把握的问题，建议大家拨打Ministry of Finance的咨询电话（1‑866‑668‑8297）然后要求他们转接Non-Resident Speculation Tax Specialist。说明一下自己的情况，请他们给一个答案，如果得到的答案是肯定的，记下来打电话的时间和specialist的名字，这样以后如果政府的立场变了，至少还保留了对自己有利的证据可以抗辩一下。

附件：
安省法规182-17（Reg 182-17）
Income Tax Folio S1-F3-C2, Principal Residence

最近有一些房产交易的买方客户到我这签宣誓书（Affidavit），声明交易房产将由买方收回自住。有个别运气不好的，卖方的租客拒绝在交房前搬出，拖了几个月，硬是拖到贷款利率锁定时间过期，买方客户不愿意承受利息上涨的损失，又舍不得放弃心仪的房子，左右为难。很多客户都提出这样的疑问，为什么合同到期了，我不能请租客走呢？

安省从2018年4月30日开始推行的格式租房合同（Residential Tenancy Agreement Standard Form of Lease）引起了广泛地关注和讨论。我看了网上很多专业人士对新格式租约的点评，有些是醍醐灌顶，有的不敢苟同。客户问的问题五花八门，我无法一一总结，但是在我日常和客户的沟通中，我发现在回答具体问题之前，大家首先应该了解几个基本理论知，所谓高屋建瓴，很多具体问题就会变得很容易解答和理解。

房东和租客在法律保护上是天然不对等的

你得理解这一点才能真正理解安大略省现有的民用房屋租赁法。从卢梭的《社会契约论》，到罗尔斯的《正义论》再到孙中山先生在百年前提出的“耕者有其田，居者有其屋”，都是一脉相承的民生思想，而现实远远跟不上理论探讨的步伐。回顾安省的民用租赁立法进程，可以看出这实际上是一部加强租客保护的法制史。早在1970年代，当时的Premises Rent Review Act就开始限制房东任意按照自己认为合适的方法来捍卫权利，而在此之前漫长的千百年间，房东都可以直接将欠租的租客扫地出门。1990年代，相关法律干脆赤裸裸地被命名为Tenant Protection Act，直到2007年才被现在的Residential Tenancies Act代替。BC省目前也在积极效仿安省，可见随着租房人口比例的增加，这是大势所趋。

保护租客的理由见仁见智，但是主流的观点总结起来不外乎两点。一是不平等的合同地位。对于房东而言，他对出租合同只有经济利益。然而对租客来说，不仅有经济利益，还有精神上的利益。举个例子，租客如果违约了，房东失去的只是租金，但是如果房东说不租了，租客就是被动地失去他们称之为家的地方，要重新找房子、搬家、换邻居、子女换学校等等，还包括心理上感觉流离失所的痛苦，这些损害后果更加个人化、更直接、影响重大（personal, direct and substantial）。立法者认为这些利益远远比自由市场经济更值得保护。第二是不平等的谈判地位。租客和雇员一样，通常被认为是弱势的一方，要经受诸多筛选，会被迫或无意接受过于苛刻的租房合同，毕竟合同都是由房东提供的，势必倾向于房东。

新格式租房合同并没有改变原有的法律规定

作为Ontario’s Fair Housing Plan的一部分，将房租控制全面扩大到所有私人出租物业，并严格限制收回物业自住的权利才是对房东的实际打击，而格式租房合同本身并没有改变租房合同双方原有的法律地位，它的目的主要在于帮助人们明确权利和义务，定纷止争。

我们大多数人都在一生中的某段时间租过房子，鉴于租房合同的使用范围和使用频率，我个人认为政府提供格式合同实属必要。我见识过大家传习和沿用的各种租房合同，有长有短、有打印的，也有手写填空的，甚至还有中文的。大部分情况下大家都是有争议了才找律师来看合同，一看才发现有的条款无效，有的条款违法，有的条款约定不清。

说到底，房东也是一种职业，虽然这是在加拿大为数不多不需要持证上岗的职业。新格式租房合同恰恰帮助大家简化了这个学习的过程。它将生涩的法律条文转化成了合同条款，更便于大家理解和操作。

不论是2018年4月30日之前签的租房合约，还是之后签订的格式合约，他们所受到的法律约束力是一样的，只不过后者的推行减少了Landlord and Tenant Board认定租约条款违法的几率，节省了不必要的公共事务开支。

关于新旧合同的衔接

2018年4月30日之前签订的合同，继续有效，不需要签署新合同。固定期限（Fixed Term）的合同到期后，如果是自动续约成月租合同（Month-to-Month），租客也无权要求签订新合同。但是如果经双方同意，在2018年4月30日后，续约或提前续约成另一个固定期限合同的，我认为这是合同条款变更，租客有权要求签订新合同。

2018年4月30日之后签订合同，租客有权要求使用新的格式租房合同（请注意，这里不是房东必须使用新格式合同，而是租客有权要求而已）。如果房东在2018年4月30日之后没有使用新格式合同，租客可以书面请求房东使用新格式合同。

• 房东必须在收到书面通知后21天内提供，否则租客可以提前60天通知，解除租赁关系。租客也可以选择在21天后暂扣一个月的租金，如果在此之后30天内，房东仍然不提供新格式合同的，租客有权不支付暂扣的一个月租金，并有权提前60天通知，解除租赁关系。
• 如果房东在21天内提供了新格式合同，但是租客不同意该合同中新增加的条款，租客有权提前60天通知，解除租赁关系，前提是解约通知必须在收到新格式合同之后30日内发送给房东。
• 租客没有书面请求房东使用新格式合同，原合同继续有效，即使该合同是签署在2018年4月30日之后。Ministry of Housing在The Standard Lease and Your Rights里虽然明确说“This standard form of lease must be used for most residential tenancy agreements”，但是只规定了租客有要求新格式合同的权利，并没有把不使用该合同认定为一项违法行为（provincial offence）。因此如果租客不提要求，原则上房东可以继续使用已经签好的合同。

买卖关系中出租合同的衔接──买卖不破租赁

房地产买卖交易中，不管买方和卖房之间的约定如何，租赁关系都是跟着房子走的，租客的权利不受买卖关系影响。地产局的标准合同第2条都规定，除双方另有约定外，卖方在交易日（closing day）都应该将空房交付买方使用，但实际上并不总是能如愿以偿。如果买方在下offer的时候知道该房有租客住在里面，可以在Schedule里加上相应的条款以更好地保护自己的利益。这些条款包括扣留一部分钱在律师的信用账户来支付把租客请走的费用，或是约定买方有权不买并要求卖方赔偿损失，也可以约定卖方向买方支付一次性赔偿。例如我通常建议客户使用的：

The Seller warrants and undertakes to terminate any tenancies associated with subject property in accordance with the Ontario Residential Tenancies Act and its regulations and provide vacant possession at the Seller’s sole expense. In the event that vacant possession cannot be delivered at closing and the Buyer elects to assume the tenancies and close the transaction, the Seller agrees that the sum of $ xxx shall be credited to the Buyer in the Statement of Adjustments as liquidated damages.

建议尽量不要修改合同价格（Purchase Price），一方面这样可能会影响贷款，令一方面购房成本会降低，如果是投资房，房产增值（Capital gain）税的税基会增加。

附件：
Residential Tenancy Agreement (Standard Form of Lease)
The Standard Lease and Your Rights

我们在工作中经常遇到楼花转让合同（OREA Form145 Assignment of Agreement of Purchase and Sale），大部分的合同的第六条都写着包税（HST included in the Purchase Price）。

楼花转让有可能要交税

根据加拿大税务局（CRA）的相关规定（GI-120 Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit ），转让人（Assignor）可能被视为税法上的Builder，从而需要缴纳13%的HST。关于builder的定义，具体规定详见GST/HST Memorandum 19.2 Residential Real Property，简单来说builder就是以转卖或投资为目的的购房者。只有以自用为目的的购房者，因各种原因不能实现购买初衷而转卖的，才可以免除HST。比如购房者当初想买个更大面积的房子方便和父母一起居住，但是父母在此期间过世，不再需要此房。又或者是够买了一个工作单位附近的房子，但是随后又换了别的工作的情况。

当然， CRA不会只接受片面之辞，如果有房地产投资收入的记录或者是在相近的时间内购买了多处房产，又或者是购房者有三个孩子，却购买了一套一室的公寓，这些都极有可能会被CRA按照转让投资利益来处理，要求缴纳HST。

到底是那一部分的收入要交税呢？

很多人以为是获利的部分（Profit），如果没有获利或者亏本转让则不用缴纳HST。CRA在GI-120 Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit 里写的非常明确，交税的部分是获利的金额加上回收的定金（Profit plus Recovered Deposit）。所有的楼花转让合同在转让之时，原购房者已经向Builder交纳了一定数额的定金，转让合同约定这部分定金由受让人（Assignee）直接补偿给转让人，按照CRA的规定，这部分返还的定金也是要交税的。

2014年左右，在Casa Blanca Homes Ltd. v. R.的案件中，Casa Blanca Homes Ltd.公司转卖了多块地产，只按照溢价收了HST，对补偿给该公司的定金没有收HST，CRA随后要求该公司补交定金部分的HST，并因此发生诉讼。加拿大的税务法院（Tax Court of Canada）最后判决该公司获胜，定金部分不用交HST。但是戏剧化的是，这个案件判决后，CRA没有上诉，却仍坚持认为回收的定金需要交税，坚决不修改其原有的规定，所以如果要和CRA争，以后还得上庭。

怎样未雨绸缪？

方案有三种。第一种方案是在转让合同里约定包税，但是在Schedule里写上万一要交税的话由受让方（Assignee）来赔偿；第二种方案是提前45个工作日书面请求CRA做一个HST的预先判决（HST ruling），这样就明确了到底要不要交税；最后一种方案是打CRA的HST ruling officer热线电话1-800-959-8287咨询 ，这个电话真的非常好打，通常很快就接通了。

总而言之，转让收益很重要，但也不能忽视转让成本，因此除确认转让楼花的市场价值外，还需要了解自己的转让成本和潜在风险，尤其是在很多楼花的定金高达总价款的20%的情况下，13%的HST可能会对收益有本质的影响。

楼花正式交接或入住之前，开发商会邮件通知买家去验房。这是买家第一次看到政府已经验收合格，准予交付使用的房子。验房的目的有两个，第一是给买家一个机会仔细检查屋里屋外的所有细节，记录所有未完成或者需要修补的工作。第二是开放商的代表展示怎样正确使用新房，包括暖气、空调、电路设备等等。因使用不当所造成的损害，不在新房保险的承保范围内。

基于以上，验房的重要性可想而知，加上开放商分配给每个买家的验房时间有限，建议不要把验房当作邀请亲朋挚友参观房子的机会使用。这个时候房子的状态往往不尽完美，很多修补工作还待完成。

以下是新房保险公司提供的验房检查事项清单：
https://www.tarion.com/homeowners/your-pre-delivery-inspection-and-closing/pdi-checklist

请尽量在验房时提交一个详尽的问题清单，尤其是针对缺失和破损的物件，因为一旦入住以后责任问题就不太容易厘清。入住后， 尤其是入住后30天内，还应该对房屋进行更细致的检查，有新的问题或者未及时解决的问题应当一并在30天或年底的申请表中注明。

委托授权书（Power of Attorney）是一份授权他人代为行使自己权利的法律文件。安大略省有三种授权委托书，但最常用的授权委托书有两种。

第一种是财务授权委托（Continuing Power of Attorney）。它授权他人管理你的财务，例如处理银行事务、出租房屋、收取租金等等。该授权委托书在授权人失去意识行为能力时仍然有效。Non-Continuing Power of Attorney 在授权人失去意识行为能力时失效，但是现实中很少用。

第二种是个人护理授权委托（Power of Attorney for Personal Care）。它主要是授权他人对你的衣食住行和医疗事务做决定。经常与它一起使用的文件是Living Will，也叫Health Care Directive，这个文件写的是一旦病重不能表达自己的治疗意愿时，家人或者受委托人应当遵循的治疗方案，例如是希望减少痛苦还是尽量延长生命。

以下是安大略省在网上提供了免费授权委托书模板以及使用方法，下载链接在此：
https://www.attorneygeneral.jus.gov.on.ca/english/family/pgt/poa.pdf

非常诚实地说，大部分情况下以上免费模板已经足够好用，但在少数情况下自制的授权委托书可能会不被认可。第一是很多银行都坚持使用自己银行内部的授权委托书。第二是在房地产交易中，通过律师事务所签订的授权委托书可以被核实真实性，不容易影响交易的顺利进行。所以推荐大家通过律师订立授权委托书。

我们旨在宣传安大略省遗嘱的基本知识，为了帮助理解，本文没有使用非常严谨的法律术语，也没有涉及遗嘱所有的细节问题，请勿作为法律意见使用，有具体问题请向律师咨询。

1. 什么是遗嘱？什么人需要遗嘱？

简单来说，遗嘱就是一份正式的法律文件来写明你希望自己死后发生的事情，包括财产如何分配、由谁来主持分配、孩子的抚养权归谁、丧葬安排等等。

中国历史上最有名的遗嘱之一是陆游的《示儿》：“死去元知万事空，但悲不见九州同。王师北定中原日， 家祭无忘告乃翁。” 老先生披肝沥胆的家国情怀可歌可泣，文因此得以传世。从功用的角度来看，短短数个字就把所有的期望和要求都交代清楚了。

现在已然不是“山河破碎身飘絮， 身世浮沉雨打萍”的年代，我们普通人更学不了文天祥， 只潇洒留一句“留取丹心照汗青”。项羽垓下被围，虞姬说：“大王意气尽，贱妾何聊生”，如今的太太们可就赶紧问问支付宝密码了。

年满18岁并拥有一定财产，或者是已婚人士，都建议其订立遗嘱。没有遗嘱的直接法律后果总结来说有两个。第一是遗产会在Succession Law Reform Act下按照法定继承来进行，从而失去了按照个人意愿来执行的可能性，包括合理避税的可能性；第二是需要耗时耗财向法院申请委派（Appoint）遗嘱执行人。有遗嘱的时候，遗嘱执行人可以马上执行职权，不需要经过另外的申请程序。

以下三种情况尤其要考虑订立遗嘱，因为这些情况下很容易就继承问题出现家庭纠纷。
第一， 刚刚结婚的人；婚前订立的遗嘱在结婚时会自动失效，除非订立遗嘱时写明是为结婚做准备。
第二， 分居但是没有正式离婚的；分居或者离婚不会导致遗嘱自动失效，如果不另立遗嘱，则前任妻子或者丈夫可能依据原遗嘱行使继承权。
第三， 没有正式结婚但是有稳定的同居关系。由于安大略省的婚姻法在财产问题上配偶（Spouse）的定义不包括同居者，因此同居者无法定继承权。
所以不管是自己写遗嘱还是找律师订立遗嘱都远远好于完全没有遗嘱。

2. 自己起草简单的遗嘱的注意事项

第一， 紧急情况下可以手写遗嘱。您可以手写自己的遗嘱，写上日期并签名，该遗嘱不需要证人签字也具有法律效力。
第二， 找到一个可信赖的遗嘱模板。网上免费或者便宜的遗嘱模板很多，请仔细阅读这些模板的内容并确定自己理解相应的条款再使用。
第三， 找到合适的遗嘱执行人。遗嘱执行人肩负地更多的是责任，这是一个费时费力的工作，制定遗嘱执行人之前先要询问他或她的意愿，确实是否需要支付报酬。遗嘱执行人最好是一个没有私心，能公平公正处理相关事务的。
第四， 就财务问题咨询会计师。安大略省虽然没有所谓的遗产税，但是遗产管理税（Estate Administration Tax）的价格也不菲。加上很多因继承而转让的财产在税法上被视为被继承人的收入，可能要交上数额不小的个人所得税。
第五， 妥善签署遗嘱。除手写遗嘱外，遗嘱需要两个证人签字生效，遗嘱执行人和受益人以及他们的配偶均不得为证人。律师事务所制定的遗嘱还会有证人宣誓以确保其效力（Affidavit of Execution）。
第六， 妥善保存遗嘱。遗嘱的原件一般只有一份，如果遗失，一般视为立遗嘱人自行销毁了遗嘱，遗嘱失效。

3. 什么情况下需要请律师起草遗嘱？

第一， 你不太明白网上的遗嘱模板的意思，不太确定怎样正确操作，或者自己有特殊情况和特殊需要。
第二， 你的财产数额较大或者财产构成复杂。
第三， 你有中国或安大略省以外的地方有财产。
第四， 你在个人财产外还有生意需要处理。
第五， 家庭成员在继承问题上有潜在争议。
第六， 希望保障未成年子女在配偶再婚时的权益。