有没有必要成立公司？

很多人觉得，以自雇（Sole Proprietorship）的方式做生意，有点像赤身肉搏，既没有安全感，也没有高级感，所以小伙伴们振臂一呼，我要开公司啦！

我经常被问到的问题是：“张律师，怎么成立公司啊？” 成立公司太容易了，加拿大的公司没有注册资金和验资的要求，给你一个网站链接，自己上网，花上几个小时填表，再交几百块注册费就搞定了。真正关键的问题是，怎样选择正确的商业结构呢？商业结构这个话题太大，我们今天只谈谈，有没有必要开公司？

要成立公司，我们要先来看看公司的好处：

1. 有限责任，即股东仅以出资为限，对外承担责任。
2. 可以无限存续，日本有一家叫Kongo Gumi建筑公司，从公元578年一直经营到现在。
3. 隐私保护，和国内不一样，一般公司的股东名册不是公共信息，登记机构处无法查询股东信息。不过现在有立法趋势要求提供控股股东名单（Register of individuals with significant control）。
4. 隐藏外国投资者身份，外国人可以依法设立加拿大公司。安省和联邦要求25%的董事为加拿大公民和永久居民。
5. 税收优惠，加拿大人控制的私人公司（Canadian-Controlled Private Corporation）对于50万以下的积极营业收入，提供极大的税收优惠，并对股东提供增值税的免税定额。公司也可以通过发工资等方式，和家人分摊收入，合法减少所得税。

公司不是万能的，公司也会带来一些不便：

1. 公司需要单独报税，如果你有一个公司，你每年需要分别报个人税和公司税。
2. 公司的董事对HST和员工工资承担个人责任，公司不是完全屏蔽所有个人责任。银行借款一般也需要股东提供个人担保。
3. 公司亏损只能公司自己用以冲抵公司收入，不能转给股东个人。
4. 2017年，安省的《民事租赁法》修改后，明确了公司拥有的房产，不得以股东自住为由收回。以公司名义买的新楼花，拿不到自住房HST退税。
5. 要解散一个公司，远远比成立一家公司麻烦，必须通知潜在债权人，完成清税程序等等。
6. 公司对外是一个独立的法律实体，但是内部关系还要靠合同约定，不是简单地成立一个公司，股东关系就理顺了。

从自雇到成立公司，前者是收入直接到个人，后者是收入先到公司，再通过公司发工资或者分红的形式，给到个人，中间多了一层交易结构，就必然多出来一点交易费用。

所以从律师的角度，小本生意的人，例如房屋清洁、课外辅导、账簿登记（Bookkeeper）、家电维修人等等，或者那些短线投资、副业投资、合作关系不稳定、收入不高，甚至略有亏损的，包括业余创业者，或者用存款投资有限的一个房产，都不要急着成立公司，可以先以个人的名义，等待一个更加成熟的时机再转成公司。

相反的，如果你是一个跨界英豪，这边搞着合作开发，那边做着公寓出租，太太还经营着多家餐馆的，就要设立多个公司，把各项资产和责任切割开来。又或者你有几十万的收入，交个人所得税要心疼到吐血，钱也暂时花不完，那利用公司来省税和延税是必须的。

安省公司还是联邦公司？

如果确有必要成立公司，还需要考虑是成立安省公司还是联邦公司？

有些客户会觉得，联邦公司更高大上一些，其实这两种公司没有孰优孰劣的差别，联邦公司法和安省公司法的规定也大同小异，主要差别在于：

1. 联邦公司的名字审批更加严格，因为是在全国范围内的查询，重名的几率比较大，审批时间也长一点，遇到类似拼写或者发音的名字，有时候还要提供书面说明。但是相应的，一旦登记成功，名字的保护范围也会扩展到全国。
2. 联邦公司成立后，不能直接在安省经营，必须先办理一个跨省登记（Extra-Provincial Licence）。安省公司如果以后想去其他省经营，也必须按照其他省的相关规定进行登记。在安省经营的联邦公司和安省公司，在税收上是没有差别的。
3. 联邦公司需要每年年审，费用大约是$20，安省的公司不需要年审。注册费用联邦公司略低于安省公司，安省的跨省登记不收费，但是中介服务的网站会收取一定的服务费，所以对比最终费用，安省公司比联邦公司便宜几十块，费用上没有本质区别。

总结起来，选择联邦公司还是安省公司，主要还是依据经营范围和企业的战略目标。如果一个餐馆只是想安安静静地，做一个本地网红和游客打卡店，那应该注册安省公司，从而省去不必要的跨省登记和年审，但是如果这个餐馆的目标是全国连锁，那联邦公司更合适一些。

另一大重要影响因素是名字，联邦公司的名字必须具有强大的可识别性（“Distinctive”），如果公司名里带“Maple” “Maple Leaf（枫叶）这些，能通过联邦公司名字预批准的可能性不高。

实践中，律师会根据公司的名字和经营范围做出建议，然后再由客户根据自己的个人偏好，做出最终决定。

本文给大家讲讲房地产交易时购买和取消房屋保险的相关内容。

为什么要购买房屋保险？

房屋保险在以下两种情况下是强制性的，必、须、买：

1. 房屋有贷款。所有的贷款机构以保险作为贷款的必要前提，只有极少数的私贷会放弃对保险的要求。因为部分房款是银行出的，所以银行必须确认房子有保险，才会愿意借款。如果有什么意外情况，例如火灾，保险公司会赔偿银行的损失。
2. 某些公寓会要求业主必须购买保险。公寓（Condo）的宪法（Declaration）可能规定，业主必须购买财物险和责任险才能入住。

除以上两种情况之外，购买保险完全由业主自由决定，买或者不买都可以，反正后果自负。

什么时候购买保险？

House需要购买保险的，等律师通知再购买。上面已经说过，保险是银行的要求，所以保险怎么买，需要等贷款银行的通知。银行的要求一般包括三项：

1. 贷款银行的全名
2. 贷款银行指定的送达地址（Address for Service）
3. 保险金额（通常为贷款金额或者保证重建费用，Mortgage Amount or Guaranteed Replacement Cost）

律师会发邮件把银行的具体要求转达给客户，所以客户只需要优雅地按一下转发健，把邮件转发给保险经纪就好了。是的，这不是小事，有时候错了一个字，银行都不买账，律师要追你半条街。

Condo的保险，如果是自愿购买，可以随时购买，不用等律师通知。如果是大楼（Condo Corporation）的强制性要求，律师也会发邮件把大楼的具体要求转达给客户，同样转发一下邮件就好。

购买保险需要哪些文件？

购买House的保险，除了银行要求以外，不需要额外的信息，但是Condo的保险， 有可能需要两个在大楼管理报告中的文件，一个是关于标注单元（Standard Unit）定义的文件，一个是大楼的主保险（Master Insurance）。看大楼主保险的主要目的是看看有没有需要给业主自付的垫底费部分购买保险。

举个例子，大楼自己的主保险单规定火灾时有5万的垫底费，分摊到客户是500块，也就是说如果发生大火，虽然大楼保险公司会赔偿，但是垫底费需要大楼来付，大楼又将垫底费摊派到大楼的住户，每户500块，如果客户自己的保险包括了垫底费，那客户就完全不用花钱了。

此外保险公司也承保大楼特别征收的费用（Special Assessment），但限制比较多。什么时候有必要去买这部分的保险，律师会根据大楼的情况给出建议。

保单需要多长时间？

以我们的经验，绝大多数的保单24小时可以完成。少数私人贷款的保单会需要多一两天的时间。

购买什么样的保险？

从律师的角度理解，保险和房产用途息息相关，自住房、出租房、空置、商用都要如实披露给保险经纪。隐瞒实际用途虽然可以降低保费，但是遇到相关风险却不在承保范围内，那就得不偿失了。例如你明明就是做AirBnB的，就不要买普通的出租险，遇到短租客户造成的损害，保险公司有可能拒赔。

坚持让租客买保险有必要吗？

有必要。首先租客险并不贵，所以大多数的租客并不介意购买。其次房东的保险并不赔偿租客的损失，但是大部分租客认为，只要损害不是租客引起的，房东都要赔偿。例如地下室被水淹了，某些租客会要求房东来赔偿租客的财产损失。要求租客买保险，极大地降低了日后和租客产生摩擦的可能性。最后是面对潜在的公共责任（Public Liability）或者是占用人责任（Occupier‘s Liability）时，租客有保险也可能给房东多一重保护。

什么时候取消保险？

律师确认卖房交易完成后再打电话取消房屋保险。如果卖房前超过一个月房子是空置的，最好也通知保险公司一下，否则某些强盗险（Vandalism or Theft）可能不保。夫妻闹离婚时，特别是搬出来的一方，别一气之下就不付保险费，就算不付也通知一下对方。

忘记取消保险，多交的保费可以要回来吗？

可以的。那些日理万机的客户，当你一年半载以后才发现，保险公司还在继续扣钱时，不要懊恼，更不要和配偶吵架发泄情绪。只需亲自打电话给保险公司，通知一下卖房时间。如果时间较长，保险公司可能会索要卖房证明，和律师联系既可。

楼花买家经常是在现场忙乱地签了一大堆文件，大多数人只能简单记住价格、面积和交房时间。楼花买卖涉及的法律专业知识和细节太多，本文只讲讲刚买楼花的买家，有哪些注意事项。

楼花交接流程

首先，刚买楼花的买家需要大体了解楼花的交接流程。

第一个阶段是签约、交订金和等候阶段，例如签约当日交5000， 签约30日交合同价款的5%， 签约xx天后交合同价款的5%等等。到正式交房前，一般订金会交到合同总价款的10%到35%不等。

第二个阶段是拿钥匙入住阶段，就是所谓的“中期交房”（Interim/Occupancy Closing）。这个阶段的房子已经通过了政府验收，可以居住，但是法律手续还没办完，无法办理正式的产权过户手续。这个时候合同约定买方必须收房，向开发商交纳“入住费”（Occupancy Fee）。

第三个阶段是正式的产权过户阶段，所有的尾款一次性交齐，房子登记到买家名下。补交的HST退税部分、土地转让税和海外买家税等等都是在这个时候交。

一般有管理费的楼花，包括公寓或者有管理费的联排/半独立等，他们的交接包括以上三个阶段，独立屋或者没有管理费的联排/半独立大部分情况下没有中期交房，只包括第一个和第三个阶段。

在第二和第三阶段，律师已经介入，所以很多问题都可以在律师的指导下解决。在第一阶段，即签约、交订金和等候阶段主要是做好钱和时间的管理。

钱的管理

楼花合同从签订到最后交楼，历经数年，买家在来来回回的购买协议、补充协议、结构升级、内饰升级文件、各种收据中，或因为不熟悉程序，或不熟悉语言，或兼而有之，经常感到茫然失措。但是只要你记录好购买价格、已付订金数额、总升级金额和已付升级金额这几个关键数字，就妥妥的了。

经常有客户斩钉截铁地否认开发商给出的数字，随后就被自己签的文件啪啪打脸，我们经常听到的一句话是“我怎么不记得我签过这个文件？”。所以说，请务必保留与合同价款或合同价款变更有关的文件、订金支票的复印件和其他付款证明。

这一点在楼花转让中尤其重要。签订楼花转让合同时，原合同购买价格弄错或者升级部分的金额弄错，都有可以造成几千或者几万的经济损失。

除了金额以外，订金的收据也很重要。交纳每笔订金后，都会有律师或者其他第三方出具证明（Evidence of Compliance），确认订金被存在一个信托账户里。这些收据是买方日后申请贷款或者转让楼花时的订金证明。

此外订金支票上都明确写好了每笔订金的付款时间，请在手机上设一个提醒，确保到时支票不会跳票。很多开发商允许刷信用卡来付订金或升级费用，但一般都有3%-5%左右的手续费，金额太大建议不要刷卡。开发商会在最后过户前，要求买家支付跳票费和刷卡费，出来混迟早要还。

时间管理

大家在签楼花合同时被告知的交楼时间（First Tentative Occupancy Date）是指开发商预计的完工时间。这个时间有可能提前，更有可能被推迟。不论是投资还是自住，不要过分依赖这个时间，预留一点调整空间。具体的交接时间框架，大家可以看各自的Statement of Critical Dates文件的第一页。所有的时间变动，至少会提前90天通知，留中国email地址，例如126, 163或者qq邮箱的买家，建议不时查看一下垃圾邮箱，避免错过重要的通知。

现在很多父母都给上高中的孩子买楼花，希望楼花交房的时候可以直接登记在孩子名下，然后孩子上两年大学以后，顺利退回15%的海外买家税。那么交房时孩子是否已经成年，或者交房后孩子的剩余学习时间是否还有两年都需要仔细计划。

正在为父母办理移民的，不要急着以父母名义买房，首先是非居民的订金比例要显著高于居民，其次交楼前是否能够移民成功具体不确定性。

根据不同的楼花类型，从约定的最早交楼时间，到有权取消合同，时间间隔最短一年半，最长可以是四年半，甚至更长。买方在此期间想退出合同，只能靠转让楼花。绝大多数的开发商都不禁止楼花转让，但是只在一个很小的时间窗口内，会批准楼花转让。有意向转让楼花的，一定要记得在规定的时间内申请。

如果夫妻分居前的共同住房只登记在其中一个人名下，是不是谁在产权上谁就是产权人呢？离婚的时候婚房会怎么分割呢？本文将给大家详细讲解所有权和配偶权的区别以及推定所有权人原则。

本文假设的前提是：双方结婚，然后分居，分居前有一处共同居住的婚房，婚房的产权登记在丈夫或者妻子一个人的名下。离婚的时候会怎么分割呢？很遗憾没有统一答案，但是相信看完下面的文章，你会根据自己的具体情况，找到一点属于你个案的信息。

所有权和配偶权

首先对婚房的权利分为两种，一种是所有权（Ownership），就是这个房子法律上的拥有者是谁。第二种是基于配偶身份的法定权利（Personal Rights），这个权利主要包括占有权（Possession）、处置权（Non Alienation）和收益权（Equalization）。简单来说就是不论房子的所有权人是妻子还是丈夫，另外一方都有居住权；未经另外一半的许可，配偶一方不得抵押婚房贷款或者出售婚房；没有其他约定的情况下，婚房的收益，由夫妻双方平分。

是不是看上去所有权和配偶权差不多啊？并不是。

所有权是一种更强的权利，它包含的权利更多，配偶权是一种仅限于配偶本人行使的权利，收益权也有限。例如所有权人可以将房子出租，没有产权的配偶却只可以自己住，在法律上无权出租。没有产权的配偶可以要求分割分居日（V-Day）婚房净值的一半，但是对于分居后增值的部分，无权主张权利。我们通常说的，婚房一人一半，不是说产权一人一半，而是配偶有权主张价值的一半。在2018年的Martin v. Watts的判决中，法官明确指出配偶权是安省的家庭法赋予的个人权利（每个省都有自己的家庭立法），和所有权没有关系。

举两个简单的例子帮助理解。小王和小李分居了，婚房是小王婚前购买的，在小王名下。小李无权把小王的房子出租，因为小李只有居住权，小王才是真正的产权人。小王和小李是2014年2月分居的，分居的时候房子市场价值为100万，贷款60万。2017年2月房子市场价值150万，贷款50万。小李应分得分居时婚房净值的一半，即（100-60）*0.5=20万，原则上小李无权对分居后的增值部分主张权利。

推定所有权人

知道了所有权的重要性，我们再回头来看看所有权。是不是谁在产权上（Transfer/Deed）上谁就是产权人呢？一般来说是，但在夫妻关系中未必。

加拿大最高院在Rawluk v. Rawluk案中指出，法庭在分割财产前应该确定真正的产权人是谁。安省家庭法的第14条规定， “推定所有人” （Resulting Trust）同样适用于配偶之间。大家可以这么来理解，配偶一方对婚房的购买有实际经济贡献，但是婚房被登记在另外一方配偶名下。这类因为爱和婚姻关系的赠与，除非有相反证据，否则将被视为没有真正放弃所有权的意图，法院会认定没有登记在产权上的配偶，是“推定的”实际所有权人，享有一半的所有权。

在安省上诉法院判决的Korman v. Korman一案中，丈夫有一些工作上的法律纠纷，两人为了保护家庭财产不受丈夫个人债务的影响，将婚房的产权登记在妻子一人名下。妻子一方主张丈夫是为了逃债把房子全部赠与给她，丈夫一方则主张把房子登记在妻子名下是为了让妻子高兴。法院最后认定丈夫是实际所有人，因为妻子无法证明丈夫明确放弃了该房产。

我的客户小恒和小婷的婚房在双方共同名下。2018年，小恒名下购买了一套投资房，需要从婚房再贷款（Refinancing）拿出部分资金，支付投资房的首付。贷款经纪建议婚房转到小婷一个人名下再贷款。虽然小恒的名字被从婚房的产权上拿掉了，但是基于“推定所有权人“原则，小恒很大可能性仍然会被认定为婚房的实际所有人。

从“推定所有权人”原则可以看到，婚房是婚前一方出资购买，还是双方共同出资购买但产权登记在一人名下，对财产分配会有一定影响。

看完本篇，请大家思考一下：如果注定是要一起住在房子里，有结婚计划的情侣应该自己单独买房好还是一起买房好呢？

一提起制造噪音的左邻右里，特别是住公寓的用户，很多客户都表示无可奈何、无所适从，敢怒不敢言。由于高密度公寓的兴起，未来关于噪音的投诉会越来越多。本文将介绍有关的法律规定和解决方法。

总有一些东西是在我们的计划之外的。例如租房或者买房，你可以选取你满意的地点、大小、朝向、楼层、配套设施，你也可以选择中式古典、现代简约、时尚混搭，但是选择不了邻居。如果你住的是公寓、联排、半独立，那么恭喜你了，你和你的邻居注定鸡犬相闻，老死才能不相往来。邻居在阳台上打个电话、抽烟，楼上的孩子扔玩具、尖叫、拖动家具，夫妻争吵都可能对你的日常生活带来困扰，更不用谈各种派对、烧烤、乐器练习、室内球类俱乐部。

关于噪音控制的法律规定

每个市政府都有关于噪音的法规，大家只要搜索关键字Noise Bylaw再加上城市名（例如Toronto，Markham）就好。多伦多的噪音法规就规定工作日晚上11点到第二天的早上7点（周末延长到早上9点），不能在居民区大声播放音乐，其他城市的噪音大同小异。请注意多伦多的噪音投诉，如果是针对派对、刑事犯罪、暴力或其他妨害公共安全的行为，可以拨打911紧急求助，但是其他噪音投诉，只能拨打311去递交投诉申请，不是实时处理的，内部规定的处理时间是5个工作日。

公寓在市政噪音法规的基础上，还有自己的规定，一般是写在Bylaw或者Rules里，Declaration里面也可能会有提及。部分公寓楼规定60%的地面（除洗手间、厨房和进门玄关外）需要铺设地毯。绝大部分的公寓并没有详细的针对噪音投诉的处理程序，但是请记住管理公司有义务来处理噪音纠纷，因为这是公寓公司（Condo Corporation）的法定义务，管理公司是Condo Corporation聘请来管理公寓的服务公司。

建议的噪音纠纷处理程序

1. 先主动去敲邻居的门，反映一下问题。很多时候邻居并没有意识到他们制造噪音扰民了，提醒一下就好。
2. 如果邻居不予理会，不妨再问问周围其他邻居，看看有没有人同样受到噪音的打扰，众人拾柴火焰高的道理不用多说了。
3. 如果住的是公寓，先写信给管理公司，如果没有回复且噪音仍然在持续，则几天后再写一封，书面请求管理公司的site manager亲自到房子里来听。如果两到三封信后问题仍在持续，升级为给Condo Corporation的Directors写信，要求他们介入。公寓可以聘请专家（Sound Transmission Expert）来确认声音是否过量，但是很多公寓都规定，管理公司有权不经过技术专家，自行决定声音是否过量。很多公寓，例如66 Forest Manor，15 Grenville和375 King Street West都规定，如果管理公司认定噪音成立，其有权采取行动遏制噪音，所有的费用由肇事的业主负担。
4. 如果你是租的房子，书面向房东反映情况，房东有义务来处理。但是如果你住的是多人合租的房子，例如Rooming House，则要对承受噪音有一定程度的心理准备，因为原本就不是单独的居住单元，隔音就要差一些。
5. 如果是Freehold，协商不成直接报警，多伦多地区非紧急情况打311。
6. 噪音纠纷最重要的证据是噪音记录（noise log），大家可以去手机的应用商店下载一个测声音分贝的应用（当然能借到专业的设备更好），记录每次噪音发生的地点、时间、声音大小、持续时常或频率。
7. 如果你是被投诉者，有几下几点可以考虑： a. 在开派对前通知一下邻居，不论是生日、节日还是毕业庆祝，打过招呼后被投诉的可能性小很多。 b. 考虑一下铺设地毯和更换软拖鞋。 c. 同样可以在自己的房间内测量一下声音大小，记录一下自己的活动时间，因为有些噪音问题是由大楼本身隔音问题造成的。

多大的声音才算是噪音呢？很遗憾现在并没有法定的标准，多伦多卫生局有一个报告“How Loud is Too Loud？ Health Impacts of Environmental Noise in Toronto”，里面有各种统计资料，显示不同状态下噪音对人的影响，有噪音困扰的朋友可以上网去看看这个报告。多伦多市政府也在向公众公开征集意见，希望不久有更完善的法律出台。

房地产税是加拿大地方政府的主要财政收入之一。房产持有人必须每年按时缴纳房地产税。房地产税的税率由地方政府自主决定。在大多伦多地区，每个市或区域都不太一样。本期给大家介绍一下房地产税的算法及其对房产交易的影响。

房地产税（地税）是怎么算出来的？

房产的评估价值决定承担税收的比例

安省有一个独立的非盈利性质的公司Municipal Property Assessment Corporation，简称MPAC，每四年一次会对安省所有的房地产（目前大约是五百万）进行分类和价值评估，并把评估结论（“Property Assessment Notice”）寄给所有的业主。最近一次的评估是在2016年。

以2016年的评估报告为例，上面会写某个特定的房产在2012年1月1日的价值、2016年1月1日的价值以及这四年的增值部分。如图所示，2012年1月1日评估价值是$345,000.00， 2016年评估价值是$375,000.00，四年房屋价值增长了3万，平均每年增长$7500。大约就是房子2012年评估价值为$345,000.00， 2013年评估价值为$352,500.00，2014年评估价值为$360,000.00，2015年评估价值为$367,500.00，逐年上涨至2016年的评估价值$375,000.00。

在接下来的四年间，即2017年到2020年，地税会按照2012年至2016年的累进评估价值作为征税的基础。2017年的地税是按照2013年的评估价值来收的，2018年的地税是按照2014年的评估价值来收到，以此类推。所以今年（2019年）交税的所依据的价值，是2015年的评估价值，有四年的滞后性。但是滞后并不表明在交税这件事上我们能赚到便宜，因为所有的房产的评估都滞后了，每个房产的价值在总房产中所占的价值比例不变，即我们承担的税收责任的百分比不变。

如果出现评估价值下降，例如2016年评估价值为$375,000.00，2020年的评估价值为$300,000.00，则2021年到2024年,四年的地税，全部都会按照2020年的评估价值$300,000.00来计算，不会采用按年累计变少的方法。

省府和市政（包括地区政府和市政府）决定需要多少税收

每年二月或者三月，省政府要通过预算，决定当年中小学教育需要多少钱；地区政府，例如约克郡，要通过预算，决定治安、社区服务、儿童福利这些需要多少钱；市政府要通过预算，决定收垃圾、除雪、公园、道路扩张、图书馆等等这些公共项目需要多少钱。近几年，多伦多市长John Tory还引进了一个City Building Fund，专门用于修建基础设施。这些税收预算的总和除以境内房产的总价值，就得到了税率。以2018年Toronto, Richmond Hill和Markham的地税为例:

因为房产价值每年都在累进式地增长，所以即使税率维持不变，每年交的地税也会变多。所以说地税变多并不代表税率增长，以Markham这几年的税率为例，地税每年都涨，税率其实是在不断下降的：

虽然目前评估价值每年都累进，地税每年都涨，但是这不代表地税每年必涨，理论上说，如果税率的下降幅度超过了房屋每年价值的增长幅度，则地税可能出现下降。

关于地税的问题，大家可以看看这个视频，说得很生动。

地税对地产交易的影响

由于每年需要等到三月才能确定各级政府的预算和税收需求，随后才能确定税率和准确的地税数额，所以政府前半年收的中期地税（Interim Tax Bill）是按照上一年的一半来收，等当年的税率确定了，再在最终地税单（Final Tax Bill）上进行调整，一般来说，下半年都得多交上一点。

地产交易中，一般是以closing为分割点，closing前的地税由卖方来交，closing后（包括closing当天）的地税由买方来交。那么在税率不明的前几个月，律师们是怎样利用专业知识来合理地确定全年地税的呢？很遗憾，我们基本靠猜。

猜当然是玩笑。其实是在某个时间段，会形成一个行业内普遍接受的惯例，例如目前大多数的律师楼都是按照地税年增长幅度为3%进行估算，如果最后的实际地税和估算的不符，双方可以再依照合同约定进行调整。

根据你买房的时间点，经验丰富的律师会告诉你，买到房子后收到的第一张地税单大概会是什么样子的，年头、年中和年尾都不太一样。如果税单的显示的内容和律师的描述有差异，请尽快与你的律师取得联系，看看是不是需要和卖方进行费用调整。

不时有客户给我发照片求救，“我的厨房发现煤气泄漏，应该是大楼负责修吗?”“我的阳台玻璃裂开了，应该是管理公司负责修吧？”“楼上漏水把我的地板泡坏了，谁负责赔？”本期将详尽探讨有关法律和规定。

理解公寓的组成

公寓的组成可以简单分为两个部分，第一个组成部分是公共部分（Common Elements）。公共部分又分为两部分，一是供集体使用的公共部分，例如大堂、走廊、电梯等，二是供业主单独使用（Exclusive Use）的公共部分，例如阳台、私人露台。

第二个组成部分是单元房间（Unit），就是每个业主的私人区域。单元房间又可以分为单元房间的标准单元（Standard Unit）和改造升级（Improvements）。标准单元可以由大楼单独定义，但是绝大多数的大楼直接采用了安省的《公寓法案》（Condominium Act）第43(5)(h)的规定，包括室内的房间门、橱柜门、烟雾探测器、一氧化碳报警器、供暖、通风、空调设备及管道、预先铺设的网线、电话线、插座、电路、室内开关、天花的最下表面和地板的最上表面等等，你基本可以认为它是房屋的标准配置。改造升级的部分则包括各类家用电器、橱柜、岛台、水龙头、灯饰、瓷砖、地板、墙纸这些。 标准单元一共就包含七项，法律规定凡是不属于标准单元的，一律认定为改造升级。（即使是标准单元，如果用了高于平均质量的材料，也属于升级部分。）

公共部分和单元房间的范围，主要以物理分界线为主，房间边界内的属于业主，房间边界外的属于大楼，但是又有很多例外。 我总结了一下，基本原则有两个：

第一，对于跨边界的物体，采用“功用原则”进行判断。虽然在公共部分的物理边界内，但是只为某个单元房间提供服务的物件或设备，属于该房间所有，由业主负责，例如延长至公共部分的分支管道；反过来，虽然在单元房间的物理边界内，但是旨在为大楼提供公共服务的物件或设备，例如屋内承重混凝土墙、服务整个大楼的火警系统，属于公共部分，由大楼负责。

第二，对于边界上的物体，主要是门和窗，遵循的是“是否容易坏”原则，使用率比较高的，最经常坏的外门窗的五金，包括把手、锁、门铰、猫眼都属于单元房间，不容易坏的外门窗和门窗框属于公共部分。边界上的墙主要还是根据大楼登记的法律文件Description来确定归属，但是不容易坏的混凝土承重墙一般属于公共部分。

维修责任的法律依据

安省的《公寓法案》（Condominium Act）规定大楼（Condo Corporation）负责维护（Maintain）和修理（Repair）公共部分。

2018年7月以前，《公寓法案》规定大楼必须对房间的标准单元购买保险，并且需要在损害后维修（Repair after Damage）房间到原有的标准单元的水平。2018年7月后《公寓法案》有了重大修改，不再要求大楼对房间的标准单元购买保险或者负责维修，所以2018年7月后交楼的新公寓，在购买保险时，房间内所有的东西都要保，而不应该仅仅是保升级的部分。如果实在无法确定保险怎么买，应该把大楼的保险文件提交给保险经纪，听取他们的意见。

新旧法律下，业主都负责维护和修理房间内的升级部分，这一点不存在争议。

就目前的立法和实践来看，大趋势是大楼保险的范围在收缩，保费下降，管理费保险支出变少，各单元房间的保险范围在扩大，个人保险责任变大，保费上升。

大楼规定的维修义务

决定维修义务的，主要还是各个大楼的宪法（Declaration），每个楼的宪法或多或少有差异，以下讲述的都是一般规律和经验总结，旨在帮大家理解，并不代表你所住的大楼都是这样规定的，如果真的有实际问题，请详细阅读大楼的管理报告找正确答案。

因为原来的《公寓法案》规定了大楼为房间里的标准配置购买保险的义务，很多人因此误以为房间里的标准配置，例如供暖、通风、空调设备及管道，是由大楼负责维护和修理的。其实大楼的义务仅仅限于买保险，出了保险事故，负责把标准单元恢复到初始状况。《公寓法案》在规定大楼的保险义务的同时，还规定了业主的维护（Maintain）义务，而且大部分的大楼都通过宪法把责任又转嫁到业主身上，规定业主对房间有维护和修理的双重义务。很多大楼规定，只要损害是由于业主的故意或者疏忽造成的，保险的公司的垫底费（Deductibles）和因此增加的保费，由业主来支付。

另外在保险范围上，并不是所有的问题大楼都管，大楼管的是少数的几类风险，例如火灾、爆炸、水灾等等这些。而正常使用中出现的问题，大楼也是不管的。例如室内供暖管道因为老化而出现工作异常，大楼出于安全考虑，可能会派人来修（冬天房间内温度一般要求不低于8度），但是修理费用还是会要求业主自付，大楼会向业主追缴。

绝大多数的大楼都规定，业主负责专享公共部分（例如阳台、私人露台）的维护和非结构性维修（Non-structural Repair）。

交叉责任的问题与怎样正确理解大楼和业主的关系

1. 损害在房间内，但肇事原因在公共部分，例如公共部分墙面渗水，大楼主排污管道坏了导致的污水倒排入房间。这个时候首先要看肇事原因在不在大楼的保险范围内，例如公共部分的墙面渗水是由于大楼本身的设计缺陷导致的，这样的损害自然不在保险公司的承保范围内。那剩下的问题就是看大楼是否按照大楼宪法的要求，尽到了及时维护和修理的义务，如果是突发的状况，则和维护无关，大楼免责；即使不是突发状况，业主想要证明大楼疏于维护也很困难。如果大楼已经即时安排修理，但还是无法阻止损害发生，例如大楼周一发现渗水，马上约了人周二进场来修，那么周一晚上水渗进某个业主的房间，大楼多半不承担责任。
2. 损害在房间内，但是肇事地点在其他房间。大楼会负责修理收到影响的公共部分。业主需要联系肇事房间的业主，看其是否有保险，同时联系自己的保险公司。双方均无保险则需要靠协商或者诉讼来解决。
3. 损害在公共部分，但是肇事原因在房间内。情况反过来，业主就没那么幸运，大楼总是以业主没有维护和修理为由，要求业主赔偿大楼的一切损失。

总结

最后，我们在总结业主的维护和修理义务，基本可以概括为以下五点：

1. 看物件是否在房屋的边界内，边界内的都由业主维护和修理，除了给大楼提供公共服务的物件和承重墙；千万不要以为房屋的标准配置不需要业主维护。以一氧化碳探测器为例，几乎所有的大楼都规定它是标准配置，但是所有的大楼都规定业主负有维护、修理、更换的义务。房东在出租房屋的时候，一定要把这个义务明确地传达给租客。
2. 边界范围外的，但只为某一个房间提供服务的物件，一般也需该房间的业主负责。
3. 边界上的门、窗、墙，基本以承不承重，容不容易坏来判断。五金件一般都是业主来更换。
4. 业主需要维护单独享用的公共部分，例如阳台、露台。
5. 与其碰运气看看是不是能碰上一个有担当的大楼管理公司，有责任感的邻居们，不如靠自己，妥妥地买一份保险安心。

经常有客户提出这样的问题：“我们在最后看房的时候看到了一些问题，卖方拒绝修理，我有权扣留一部分房款作为修理费吗？我有权拒绝closing吗？” 很遗憾，买方律师无权单方面扣留部分房款作为修理费，且绝大多数修理项目不能构成拒绝closing的理由。那究竟应该怎样处理修理争议呢？

基于实践经验，我个人把修理项目分为以下四类，每一类的法律地位不同，卖方的责任也不同。

重大问题（Material Defect）

第一类属于重大问题（Material Defect），卖方必须维修，否则买方有权拒绝closing。主要是房屋结构缺陷（Structural Defect）、违反建筑质量标准（Building Code Violation）、重大安全隐患（Safety Hazard ）和重要健康隐患（Health Hazard），常见的重大问题有违法加建后院或阁楼、违法拆除承重墙、地面塌陷导致的市政排污排水倒灌、白蚁、霉菌、放射物超标、水污染等等。

卖方应当修， 但买方无权拒绝交接

第二类是卖方应当修，但是买方不得以此单方面要求扣钱甚至拒绝closing。例如洗衣机、冰箱、壁炉、车库门等不正常工作，目前出现频率最高的问题是……灯泡坏了（写到此处我百感交加）。很多客户错误地以为，卖方应该修而拒绝修的，买方有权扣留（Hold Back）部分房款或者拒绝closing，这样想法可以理解，但没有法律依据，扣留部分房款需要双方一致同意或者法庭判决，买方也无权拒绝closing，唯有closing后起诉的权利。

小问题，卖方有权不修

第三类属于小问题，卖方有权不修。小问题主要是两类，一类是房屋美容（Cosmetic Issue），例如墙上留下一些小洞、洗衣机有霉斑、内置烤箱很脏等等；另一类是正常使用的磨损（Normal Wear and Tear），比如地板有划痕、洗衣机噪音大、水龙头松动、窗户边角有裂缝，橱柜掉漆这些。这些问题总结起来就是并不实际影响房屋的使用，但是会在不同程度上影响房屋的观感和买方的购房心情。当然所谓的小问题是指问题小、数量少，如果墙上全是洞，墙皮都弄坏了，那就另当别论了。

“灰色领域”

第四类是除了前三类问题外，无边广袤的“灰色领域”，例如盥洗间的盆有裂缝、淋浴间下水慢、洗碗机的门无法关紧、插座内陷、二楼地毯有大面积新油渍、垃圾桶破损、地板或墙面裂缝等等。这些问题通常大于正常使用磨损，却也勉强还能正常工作（working condition）或者双方对是否属于“正常工作”有争议，责任关系很难厘清，需要根据个案情况，征询律师和其他专业人士的意见。当然，不管卖方应不应该修，和第二类问题一样，买方不得以此单方面要求扣钱甚至拒绝closing。

给买卖双方的建议

综合以上，给卖方或者卖方经纪的建议:

1. 如果买方有验房条件，并不是验房师提出的所有问题都需要修理，请参考以上分类来决定是否同意维修。
2. Closing前彻底清洁房屋，脏乱的房子容易激起买家的警戒心，从而带着放大镜去找茬。最后大家处理的不是问题，是情绪。
3. 尽量做一个负责任的卖方，把正能量传递出去，你还会有做回买方的一天。

综合以上，给买方或者卖方经纪的建议:

1. 条件允许的情况下，尽量不要放弃验房条件。
2. 可以预料到的、经常出现的问题，提早写进合同里。例如看见墙上有画或者挂着电视机，可以在合同里事先要求卖方在closing前补洞补漆；家具比较大件的，要求搬家时不得造成墙壁和地板的损害。
3. 由于新移民卖家越来越多，暑期或者越冬的交易也建议加一些合同条款，例如夏天要求除草，冬天要求卖方必须抽空室外管道的水，室内至少保持16-18摄氏度等等，以此来间接提醒卖方的维护义务。
4. 公寓的一些修理事项，可以通过律师来了解一下，是否有第三方可以负责修理。
5. 对于双方同意修理的事项，合理报价，以免激发对抗情绪。
6. 对于一些可大可小的问题，例如下水慢之类的，即使对方拒绝在closing前修理， 也需要通过律师来把问题提出来，保留日后追诉的权利。 法律上有一个原则叫Doctrine of Merger，closing前知道问题但是却没有提出来，则可能被视为默认接受。

在一个完整的购房环节中，一般是地产经纪起草合同，就是通常所说的“Offer”。生效的合同被分别发送给贷款经纪和地产律师。前者用合同申请贷款，后者用合同办理最后的交接手续。看似各司其职，但是大家的工作又有交集，需要相互配合。律师收到的生效Offer偶尔会有些小错误，怎样才能互相配合，小事化了呢？

常见的错误有哪些？

合同起草中最常见的小错误有三个，第一个是把买方或者卖方的姓和名弄反了或者少写了其他卖方的名字，例如Li Wang 写成了 Wang Li；第二是房产的法律描述（Legal Description）不准确，例如把公寓的Unit号码和Level号码写错，默认6602房就是Level 66，Unit 02往往是错误的；第三个常见错误在年底的时候频繁发生，那就是把在第二年closing的时间写在当年，例如2018年11月签订的合同，合同上写2018年1月closing（应为2019年1月）。

这些错误需要纠正吗？

从律师的角度，没有绝对必要纠正这些错误。以上这些错误都属于法律上的共同错误（Mutual  Mistake），根据Staiman Steel v. Commerical & Home Builder等判例法确立的原则，只要一个理性的第三人从合同的措辞和双方的行为，推导不出任何第二种解释，合同效力不受影响。简单来说，就是虽然合同有小错误，但是不妨碍双方正确理解和执行这个合同。

以写错closing的日期为例，没有任何人会认为2018年11月签订的合同会约定2018年1月closing，双方真实的意思表示肯定是2019年1月closing。

当然也有需要纠正的情况。最常见的是银行在审查贷款的时候，发现了以上错误，部分银行的做法是不予追究，自动纠正了合同上的错误。而另有一部分比较严格的银行underwriter，他们会要求客户签署补充协议，把错误改过来。

还有一种极其个别情况，银行并不主动核对合同的准确性，而把错误的信息写在了给律师的交易指示（Mortgage Instructions），要求律师核对准确性并提供证明文件。这个时候律师只好一边要求客户签补充协议，一边通知银行文件上有错误。

律师工作的尴尬境地

以上说过，法律上这些错误都不是什么大问题，但是实践中律师总是面临很尴尬的境地。对完美主义的客户来说，任何错误都必须纠正，忽略这些问题是不负责任的行为。我不知道多少次被客户问到合同上的邮编和他们在Canada Post网站上查到的邮编不一致，又或者是停车位的号码写错了怎么办； 对于一些怕麻烦的客户来说结果则完全相反，这些错误只要不影响我的实际权益，最好就不要来打扰我；而对于一些思虑过重的客户，告知任何一个小问题都有可能被过分解读，最后要花很多时间去解释和安抚。

通常律师需要从工作的效率和客户知情权两方面综合考虑，然后做出一个专业判断，但底线是律师要详细核对正式交易文件的准确性，必要时和经纪直接协调解决问题。

怎样尽量避免错误发生？

首先是反复核对，就像出门的时候心中默念：“ 手机钱包钥匙”一样，在发出Offer之前，默念“名字地址日期”，确认一下这些基本信息的准确性。

其次是请律师核对。例如发大楼管理报告（Status Certificate）给律师的时候，最好把Offer一并发给律师来核对法律描述信息。如果在律师看大楼管理报告后才下Offer的，参考律师提供的法律描述。

总而言之，以上讨论的错误，其实都是不产生实质影响的错误，有其他的事项比这些小错误更值得关注，大家要抓大放小，把精力放在重要的事项上，要相信律师有足够的专业知识来克服这些小的障碍。

对广大买家来说，面积无疑是买房最重要的考量因素之一。按照目前的实践来看，房子的面积数据主要依赖卖家或卖家经纪提供。而他们提供的数据经常不准确或有夸大的嫌疑，纠纷也由此而生。如果买家经纪也不给力，广大买家还是可以自行查询二手房的登记面积的。

从题外话说起

这是真事。前不久有一对夫妻到我这签分居协议。丈夫抱怨说，我的妻子比我大好几岁，但是她故意隐瞒了年龄。很显然，夫妻俩朝夕相处了几年，丈夫没有看出妻子的实际年龄，知道真实年龄后，就开始嫌弃了。 同样的，虽然加拿大的房子是按套卖的，交易中没有所谓每平方尺多少钱的标准，但是很多新移民都忍不住换算一下单位价格，因此房子的面积无疑是最重要的考量因素之一。很多买家去实地看房时，对房子是满意的，签合同后发现面积小了，不想买了。我甚至遇到过客户，自住了一年多，到装修的时候才发现面积不符，想退房的。

这个题怎么破？最简单的解决方案

如果你不想刨根问底，只是想安安静静地，做一个不染官非的地产经纪或者业主，只要记住一个原则就足以保平安。这个原则就是“以公共数据（Public Records）为依据。”

什么意思呢？就是卖方或者卖方经纪，不要依赖以前的listing信息，更不要以“Buyer or Buyer’s Agent to Verify all Measurements”的免责条款来当作护身符，胡乱发布信息。有兴趣的可以去看看RECO在2010年对卖方经纪Annemarie Mills的处罚结果。卖方在发布房产信息之前负有采取合理措施，核实数据的义务。

以下是约克论坛上的一个活生生的教学案例，我的一个客户就是看了这个贴子，想到要去查证自己房屋的面积，从而引发一系列不愉快的事件。

买方则是不要轻易相信卖方提供的信息，花几块钱，打一份Floor Area Report核实一下，不要凭经验去估算。那些看到这里，跃跃欲试，想看看自己的房子究竟有多大的读者，不用叨扰地产经纪，只需要自行登录AboutMyProperty账号，就可以免费查询到房屋面积信息 (需要最新的Property Assessment Notice上的信息来注册，如果你是第一次购房，可以找朋友帮忙查)。

什么是可以被信赖的“公共数据”呢？最常被引用的公共数据主要是MPAC （Municipal Property Assessment Corporation）和土地登记机构（Land Registry Offices）的信息。其他情况要具体问题具体分析。

房屋面积没有统一的测量标准

MPAC把房屋面积称为“Living Area”，针对的是已建成房屋（Resale Home），以House为例，它的标准是通过测量房屋外墙距离来确定建筑面积，地下室、阳台、车库等都不计入面积，而挑空的二楼要算面积。它更像国内通常理解上的建筑面积，而不是使用面积。MPAC采集面积数据的途径包括土地登记机构的文件、市政颁发的施工证上的数据、实地测量以及业主提供的信息。业主如果发现开发商在土地登记机构提供的面积数据不准确，可以要求MPAC修改（Request For Reconsideration）。

Tarion（新屋保险公司Ontario New Home Warranty Program）和土地登记机构的数据大多数来自建筑商（Builder）。Tarion把房屋面积称为“Floor Area”，Tarion 在它的第22号公告（Builder Bulletin 22）中详细制定了测量房屋面积的细则，并规定建筑商在卖房的宣传资料中所使用的面积必须遵守这些细则的要求。 Tarion与MCAP的标准有一些差别，同样以House为例，Tarion规定挑空的空间下面如果不是楼梯或拐角平台（Landing），则相应的面积要从总面积中减除。所以买楼花时的看到的宣传面积和买二手房时所定义的面积，不完全对应。

新房的面积问题

Tarion22号公告规定新房的宣传面积和实际面积差距2%以内是可以接受的，但是比较讽刺的是，没有法律强制楼花合同必须注明房屋面积。所以很多交给律师审核的楼花合同，并不包含平面图（Floor Plan），或虽有平面图但是没有注明房屋面积，导致所谓的“2%以内误差”就没有执行标准，律师看不出来是以多大面积为基础，上下浮动2%。所以偶尔看到楼花合同里包含了Floor Plan并承诺会按照Tarion22号公告建造，我还是会对这个建筑商肃然起敬。

标准的楼花合同总是会约定宣传材料不是合同的一部分，对建筑商没有法律约束力，还有条款约定建筑商可以根据实际需要，不经买方同意修改设计和大小（一般的措辞是“Materials, specifications, floor plans and dimensions are subject to change without notice. Actual usable floor space may vary from the stated floor area”）。很遗憾地说楼花最终交付的面积，在很大程度上还是依靠建筑商的信用。所以如果您有投资楼花的意向，请地产经纪帮忙筛选一个口碑好的建筑商，还真的不是忽悠，确实有这个现实需要。

最后，室内面积和房屋的价值不存在绝对的正比例关系，房子的地理位置、年龄、占地面积、建筑质量都是很重要的考虑因素。但是从另一个角度来说，当我们在划定的一个区域购房时，在位置、房龄、占地面积和建筑质量大致相同的条件下，面积和装修就变成了相对较大的参考变量，买家在做决定前要谨慎对待，认真核实。法律上最常使用的原则是Caveat Emptor（拉丁语），翻译过来就是“买家小心”（Buyer Beware），因为如果出了问题，买家倒霉的几率比较大。