准备卖房了，但租客还没有搬走或者不愿意搬，怎么办呢？这是许多房东面临的棘手问题，如何理性地解除租赁关系是关键。

第一步：仔细审查租约

首先要确定租约是否到期，只有到期的租约，才有可能让租客在卖房前搬走，否则买卖不破租赁，买家依法必须接手现有的租约。在2018年判决的Sivasubramaniam v. Mohammad一案中，卖方在MLS的listing上描述房子有“AAA Tenant”，并“口头”答应了买方，租客会在交接之前搬走。买卖合同签订后，租客拒绝搬走，法院最后判卖方违约。尽管法院有权认定卖方违约，却只能要求卖方赔偿买方经济损失，无权强制租客搬出来。在这个案件中，如果卖方如实披露租约的具体信息，买方主动要求核实租约信息，并把相关的安排写进合同里，很可能就避免了日后的骂战和诉讼。

第二步：根据租约的情况，在三种方案中选择一种

第一种是未到期的定期租约（例如一年固定租约），选择带着租约卖。如果有AAA级租客可以作为卖点，目标买家是投资客，那么可以选择直接带着租约卖。

第二种是活期的租约（例如month to month的租约），可以选择带着租约卖。如果买家是投资客，可以选择向原有租客继续出租，如果买家是自住，则卖家可以通过N12提前60天通知（Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit）租客搬出。如果租客收到通知后，明确表示到期不会搬出，则不要迟疑，立即启动驱逐程序，不要等到closing临近再行动。带活期租约的房子，一定要在合同中申明租约，不要预设买方一定是自住或者是愿意接手租约，否则违约责任在卖方。总之，活期租约，虽然可能做到平稳过渡，但是买方和卖方都有风险。

第三种是提前和租客解除租约（不管是定期还是活期的）。卖带着租约的房子有很多不便，例如经纪带客户看房子要提前24小时预约，房屋的卫生和整洁状况没有保障等等。如果双方自愿解除了租约，则比照找新租客的法律规定（我的个人理解），即使租客仍然住在里面，在早8点到晚8点之间，只要有合理通知程序，都可以安排潜在买家去看房。书面约定解约日还有一个实际好处，那就是解约日到了，租客遗留了个人物品在房间里，卖方可以直接丢弃这些遗留物品，而不再负有任何保管责任。

当然在上市之前把房子腾空，则更加便利。无论从卖家、卖方经纪和律师的角度，卖空房都是最简单省心的，不用担心租客到期不搬走，或者搬走的时候留下一堆垃圾，又或者是搬家造成物品毁损。

第三步：谨慎和租客解约

不管卖家是以何种方式和租客达成解约意向，双方务必签署N11表格（Agreement to End the Tenancy），卖方最好在租客真正搬出来之前，不要提前支付补偿金。如果租客是已婚，即便租约上只有一个人的名字，N11表格上最好有夫妻双方的签名，具体操作可以寻求律师的帮助。

因为众所周知的原因，国内的钱要出来很难，所以大家都在找曲线救国的方法，但是如果为了交易的经济和便利，而牺牲了交易安全，则是得不偿失。

故事一

故事要从我的一个朋友说起。我的朋友有一个大学同学坏蛋甲，坏蛋甲已经回国工作了，但是坏蛋甲在加拿大某银行还有一个账户未关闭，我的朋友请坏蛋甲帮忙，借用她的账户从国内汇款到加拿大。坏蛋甲在汇款到账后，通过网上银行将我朋友的钱转移到她的信用卡，随后便和男朋友在北京的五星级酒店大肆消费。随后，坏蛋甲在微信上拉黑了我的朋友。

故事二

一个留学生的妈妈在一个留学生家长微信群里认识了另外一位“家长”坏蛋乙，声称自己没有经验，第一年为儿子准备的生活费太多了，想换回人民币。为了表示诚意，坏蛋乙主动把五万加元打到了这位留学生妈妈的银行账户上。受害人在网上银行看到钱已经到账，想都没多想就往坏蛋乙指定的国内银行账户汇款20多万。几天后，受害人接到银行的电话，存进来的五万银行支票跳票了，银行会取消之前的入账记录。

那么，是不是只要耐心等上个7天，等到银行确认钱已入账，一切就安全了呢？直到我今天遇到了客户的这个真实案例，才知道我们是too simple, sometimes naive。

故事三

客户孙女士经朋友介绍（事后发现其实朋友也是在网上论坛看了广告）认识了坏蛋丙先生。坏蛋丙先生声称是留学生要回国，可以以加币换取孙女士的人民币。孙女士是精明的生意人，所以提出要去银行当面交易。双方一起去了某大银行，客户经理核对了坏蛋丙先生的身份以后，当场为双方办理了转账手续，孙女士收到20万加元，也随即按照约定往大贪坏蛋丙先生的国内账户转账100多万人民币。

时隔数日，孙女士接到银行电话，称账户实际持有人向银行报告其身份被盗用，转账系欺诈行为，孙女士的账户被银行冻结，不得不另行筹措购房资金。更让孙女士郁闷的是，她经人介绍，找了一个律师，已经收了上万加元的律师费，但仍没有任何处理结果。

故事四

某地产经纪在社交媒体拥有大量粉丝，坏蛋丁伪造了一个该经纪人的社交账户，盗窃他的头像，甚至煞有介事地在更新朋友圈。坏蛋丁盗用该经纪人的身份，谎称需要人民币，可以以加币兑换。

如何防范风险

随意翻翻各大华人论坛，“留学生回国，人民币换加币”的帖子和广告比比皆是，我今天暂不探讨允许这样的贴子发布在论坛上，论坛所应该承担的监管责任，我们自己应该谨慎核实，小心操作。虽然很多诈骗行为是防不胜防，但是有三个方面可以帮助我们避免不必要的麻烦。

1. 也是最最重要的一点，不要贪小便宜。如果仅仅是为了一点点汇率上的优势而选择冒险，显然是捡了芝麻丢了西瓜。很难想象大家会买几十万、上百万的房子，却对小数点后几位数的交易成本斤斤计较，或许这就是人性使然吧。
2. 要有可靠的交易中间人。不要相信论坛的广告，也不要相信微信群上的陌生ID，这些都是重灾区。当然我们更不主张主动上论坛去发帖求兑换的，那是自己给自己挖坑。小额的交换，请直接考虑现金交易。
3. 了解一些基本的加拿大银行交易习惯：
   • 银行缓存制度（Hold Policy），从普通支票到银行本票，银行都有一个缓存制度，就是支票存进去的一瞬间，账户上显示钱已经到账，但是其实还未进入清算程序，即银行还未真正从支票的签发行拿到钱，所以只是在账户上记了一个帐，相当于打了个白条。清算程序通常需要5个工作日左右，如果成功从支票签发银行拿到钱，银行再确认帐款已经，如果没有实际收到钱，银行就会把之前记的进账记录删除，显示为“Not Sufficient Funds”（NSF），俗称“跳票”。因为国内并不流行个人支票的概念，所以新移民对这个缓存制度缺乏了解，套用国内的交易习惯，很容易被骗。
   • 交易取消（Reverse the Transfer），绝大多数的银行之间的之间转账，从技术层面上说，在转账后的一定时间内（有些银行规定是当天）是可以被转账人取消的，（虽然很多谨慎的银行并不会这样做）。举个例子，我通过某银行，做了一个银行内部的转账，转账1万加元，我可以过一会再去一次这个银行，把这个转账取消，钱可以回到我的账户。
   • 交易欺诈（Fraud），假设没有跳票，没有取消交易，而是像我的客户孙女士那样，两个人一起去银行面对面交易，如果银行疏于核实客户真实身份，真正的账户持有人虽然此时不能直接要求把钱转回去，但是银行收到欺诈举报会冻结账户，钱无法自由使用，必须等待各方解决争议或司法判决才能解冻。

总之，大家要清醒地认识到，发达的网络和媒体社交圈，已经让我们离“熟人社会”渐行渐远，寻求专业意见，遵守规则是大家出入平安的不二法门。

2017年到2018年，私人贷款（private mortgage）交易出现显著增长。最近很多客户来签私人贷款文件，坐下来一起看文件才发现大家对私贷的认识不足。以下我从律师的角度，讲讲申请私人贷款时，常常成为deal killer的问题，这其中有很多问题，如果在申请贷款时就如实披露给贷款经纪，就不会走到最后一步才发现问题不可补救。

贷款的申请

申请私贷前，先确定私贷所要求的自有资金（down payment）是否充足，是否符合贷款方（”the Lender”）的要求。自有资金不足，一般是资金来源无法得到贷款方认可，例如赠予的首付款一般仅限于近亲属之间，特别是数额较大的赠予。所以不要笃定从朋友那借一笔钱当首付不会影响贷款，遇到较真的贷款审批人（underwriter）还会查赠予人的社交账号去核实赠予的真实性。

另外，买卖双方之间的关联交易会影响贷款的审批。例如A把房子卖给B，合同价格是100万，A和B是朋友，所以约定B只要支付60万，剩余40万作为A给B的无息借款。B在申请贷款时必须如实向贷款方披露这个约定，作为律师我们也有义务向贷款方进行披露。关联交易不用怕，但是应该尽早告诉你的律师和贷款经纪，只有提前把情况说清楚了，我们才能设计应对方案。

如果有两个贷款，请务必确定在先贷款（一贷）是否允许二贷。很多第一贷款都有不允许二贷的要求，违反约定，强行放一个二贷在产权上，有可能导致一贷被取消，或者高额的违约金和律师费。

最后是关于自住房贷款的问题。私贷一般会看资金用途，但是并不太过于强调是否自住。但是如果一旦要求自住，一定要和你的律师核对一下你的情况是否属于“自住”或者“视为自住”。

贷款的条件

私人贷款的贷款条件（Mortgage Commitment），要像看卖儿卖女合同一样去认真读，不理解的地方要问清楚。你以为私贷的法律文件那么冗长，这个确认那个保证的是为了什么，可不是因为律师为了多收钱，多写几页纸。而是因为私贷的条件较普通贷款，更为苛刻，对你的权利影响比较大，所以希望你再三确认。

私贷公司的文件，和人的性格一样，有马虎潦草的，有温柔克制的，也有贪婪刻薄的，某些私贷公司的文件，写得和打劫没什么区别。个人的私贷和私贷公司的私贷，操作起来又有微妙的区别。如果你不是贷款的老手，不要急着潇洒地挥毫你的签字，老老实实读一下文件，看看你之前需要做什么，中间要做什么，结束的时候又要做什么。

私人贷款获批后，请尽早向房屋保险公司申请，将贷款方放在保险受益人的名单上。很多保险公司，例如State Farm（ Desjardins）公司，不接受私人借款人作为保险收益人上保单，或者需要经过严格的审批程序（在此赞一下State Farm的保险经纪Richard Gong先生，在我们素不相识，而且我的客户还不是他本人的客户时，耐心回答了我们不少问题，且事后花时间帮我们去求证，十万个赞给这样的专业精神）。你需要给保险经纪几天的时间去帮你申请，如果申请不到，还需要另行购买房屋保险。部分公司经过审批，可以提供这样的保险，但是保费略贵些。

其他不得不说的事情

• 请给与贷款经纪必要的尊重和信任。很多客户病急四处投医，同时委托了很多贷款经纪。从我们经历过的案件来说，同时请很多贷款经纪并没有增加成功率。与其谁都不信，不如用人不疑，积极配合，尽早申请。
• 请不要等到最后一刻再申请，也不要等到最后一刻再去确认贷款是否到位，否则你只能被迫接受一些比你预期要差的贷款条件，按照一位客户的原话，就是“闭着眼睛，哭着签”。
• 私人贷款是救急不救穷的，它应该像汽车的备胎一样，应急完毕后要即时换掉。很多客户采取借新贷还旧贷的方式来维持，最后还是被迫卖房，原本还仅存的一点价值，也会被多次交易成本耗空。

自2018年4月安大略省的Fair Housing Plan实施一年多来，房地产市场跌入低谷。去年遇到的问题多是客户单独买卖的旧房无法交接，每个案件的情况都不一样，所以应对策略也不同。

寒来暑往，2018年4月开始，那些买在高位或最高位的独立屋楼花开始要交楼了。这些楼花大多具有以下几个特点：一是买的价格高，多介于100到200万加元之间；二是地理位置稍偏，大多在East Gwillimbury, Newmarket，Milton，Oshawa等等，客户大多以投资为目的购买；最后是这些楼花的银行评估价格比购买价格低不少，客户成功申请贷款之余，还要补差价。

常见问题之一：新房不能交接的法律责任

首先，和所有的投资行为一样，买定离手，不得反悔。买卖合同签订后，市场变动的经济风险不影响合同的执行力。通俗地解释就是买卖合同签订的购买价格是100万，如果在交接日前，房屋价值上涨到150万，卖方不得以“显失公平”为由拒绝出售；相应的，如果房屋价值下降到50万，买方不得以“显失公平”为由，主张撤销合同。

其次，并不是简单地赔掉定金就可以解决问题。很多人以为买了房子又不想要了，大不了就是定金不要了。2017年5月就有买家通过经纪在问我这个问题，我当时的回答就是按照合同法，赔了定金还需要陪买卖差价和其他费用。果不其然，随后率先征税的BC省法院在Albrechtsen v. Panaich一案中确立这个原则。从2017到2018年，安大略省通过DHMK Properties Inc. v. 2296608 Ontario Inc.和Gamoff v. Hu等一系列案件，也确立了同样的违约赔偿原则。这个原则可以简单地总结成买方要赔偿卖方到就像买方从不曾违约的地步。

举个例子方便理解。合同约定价格100万，定金5万，买方违约，卖方最后以80万卖出，则买家除了被没收5万定金，还需要另行赔偿15万，以及卖家因其违约而增加的律师费、经纪费、贷款费用和其他直接损失。很多因买方个人原因所导致的交易不成功，经纪费是要照付的。

再次，因为买家前手的原因导致违约的，承担同等赔偿责任。例如小房换大房，因为小房无法顺利卖出而无法支付大房的首付，虽然很值得同情，但其不构成法律上拒绝交接大房的抗辩。

最后，是大家都关心的买家的违约责任如何执行。违约的情况一般是两种。第一种是需要延期。延期责任包含追加定金、赔偿利息损失（按总价款的一个百分比，按天计息）、延期手续费、律师费等等。开发商的合同一般都有12%-25%不等的利息，但是实践中他们都是根据延期的时间，收取固定的一个延期费。如果你想确定延期费是否合理，可以参照合同约定的数额。

第二种是放弃购买（根本违约）。此时卖方可以选择罚没定金（如果定金已经足够高），或者罚没定金加起诉。胜诉后执行的方式可以简单（但不严谨）地概括为执行财产（Seizure and Sale of Personal Property or Land）和执行收入(Garnishment)。执行财产是指通过冻结、划扣、申请拍卖等方式处置买家名下其他财产以受偿；执行收入是指按照一定比例划扣买方的收入，直至全部债务清偿完毕。由此推导，哪些买方应该在违约前三思呢？就是名下有其他房产或者工作稳定、收入高的买家。

2017年判决的Marsland v. Hira一案，卖家以190万加元出售他们在Burlington的一套房子，后买方拒绝交接，卖家的律师非常即时地向法院申请了Mareva Order，类似于国内的诉前财产保全，冻结了买方名下Oakville的一套房产，以供胜诉后的执行。相应的，买家在违约之前要审视自己的财产，看看是否是赤脚的不怕穿鞋的。

常见问题之二：买家怎样争取最大利益？

买家的诉求一般就是两个，延期和降价。延期时尽量一次性延到最长期限，因为每一次延期，不管开发商收不收取延期费，律师费是照收的；其次，每一次的延期都给了开发商塑造自己光辉形象的机会。延期一次，延长21天和延期三次，每次延长一周，给人的感觉是不一样的，后者让人觉得开发商是在不停地妥协退让。

关于降价，虽然从法律上买方不买，需要承担百分之百的违约责任，但是也有不少开发商英雄气短，被迫降价的例子。开发商是否同意降价，首先要取决于开发商和其律师的实力和经验，实力雄厚、身经百战的开发商，你休想砍价，顶多是用一个悲惨动人的故事赢得一个延期；其次，一根筷子容易弯，十根筷子抱成团，集体谈判往往比单打独斗有效率，虽然现在买家微信群很多，但是有组织的谈判少，大家都等着搭便车，所以效果不尽人意。最后，对待降价事宜，不要太贪，也不要恋战，在能接受的范围内，赶紧定下来。很多客户普遍反映他们长达数月的精神焦虑，早定早解脱。

延期和降价之外的第三个有益尝试，是申请开发商提供的第二贷款（Vendor Take Back Mortgage）。有部分开发商会愿意提供小额的第二贷款，数额虽然不大，但是往往能对冲一点私贷成本过高的影响。

常见问题三：买家在确定不能成交的情况下，怎样降低损失？

转让（Assignment）：虽然很多预售合同都约定了不得转让，但是如果买家实在无法交接，开发商也不得无理拒绝买方的转让申请，特别是在买方提供履约担保的情况下。

甩锅（Repudiation）：这一招请在律师指导下慎用。房地产买卖，就像击鼓传花一样，是一环扣一环的，买方说不买，卖方立即有义务去止损。如果确定买不起或者不想买，就要立即把“防止损失扩大的包”甩给开发商。

两害相权取其轻：绝大部分的买家都是因为贷款问题而违约。与完全放弃相比，借助私人贷款先把房子买下来，或许还有东山再起的机会。其实不管买还是放弃，都有很多令人糟心的问题，买下来担心的是贷款怎么还，贷款到期怎么续，放弃就要担忧诉讼和执行程序。要谨慎选择对自己影响小一点的方案。

一个真实的案例

这个故事上过很多华人报纸和新闻网站，为了保护当事人隐私，特隐去相关当事人真实姓名。

傅先生于2005年从加拿大回国做生意，临走前签了一份财产授权委托书给其母亲刘女士，委托其代为管理加拿大的财产。2011年傅先生在中国遭遇车祸，夫妻双双身亡，仅留在一个几岁的幼子。2012年，在傅先生去世一年后，刘女士利用授权委托书，将傅先生在多伦多的房产转到自己名下，并随后出售获利。幼子的外婆外公无奈，只好在加拿大起诉孩子的奶奶刘女士，要求返还卖房款。

什么是财产授权委托书（Continuing Power of Attorney for Property）？

顾名思义，就是授权他人代为管理或处置自己财产的委托书。例如处理银行事务、出租房屋、收取租金，卖房等等。该授权委托书在授权人失去民事行为能力时仍然有效。Non-Continuing Power of Attorney 在授权人失去民事行为能力时失效，现实中很少用。

委托人注意事项

委托书既可以全权委托，也可以就特别事项委托。尽可能不要签署任何全权委托，一定要认识到受委托人有滥用权利或者不当使用权利的可能性。另外，尽量将自己直接设置为代办事项的受益人，以降低风险。例如委托朋友卖房，可以在委托书中写明，虽然授权朋友签署卖房文件，但卖房款必须直接存入自己的银行账户。

受委托人注意事项

被授权人不要光看表面上被授予的权利，还要认识到自己潜在的责任。因故意或者重大过失，在执行委托事务过程中，导致授权人遭受损失的，需要承担民事赔偿，乃至刑事责任。委托授权书仅在授权人生前有效，授权人去世则自动失效。受委托人不是拥有了为所欲为的权利，而是应该本着委托人利益最大化原则行事。受委托人要注意收集和整理所有的交易文件和财务资料，以方便向委托人汇报委托事项。加拿大刑法第331条规定，受委托人擅自将委托人的不动产出售、抵押或者以其他方式处置的，按盗窃罪处理。

Theft by person holding power of attorney
331 Every one commits theft who, being entrusted, whether solely or jointly with another person, with a power of attorney for the sale, mortgage, pledge or other disposition of real or personal property, fraudulently sells, mortgages, pledges or otherwise disposes of the property or any part of it, or fraudulently converts the proceeds of a sale, mortgage, pledge or other disposition of the property, or any part of the proceeds, to a purpose other than that for which he was entrusted by the power of attorney.

接受授权委托书的一方的注意事项

我们在日常生活中，不管是朋友、房东、客户还是其他任何人，如果遇到了别人持有授权委托书与我们交易，例如房东的朋友持授权委托书要和你签租约，一定要查看委托书的原件或者公证件，确认授权范围包括交易事项，还要多问几个问题，比如房东为什么要委托别人来出租房子？（这样你就有可能发现房东是非居民，你有权要求暂扣25%的租金）；仔细检查授权委托书签订的时间，时间太长的话最好要求委托人再次确认委托书的效力；还可以问问证人是谁，如果受委托人或者其配偶是证人的话，这个委托书是无效的。在可能的情况下，租金支票尽量直接开给房东（委托人）。

财产授权委托书的局限性

财产授权委托书并不是万能的。很多银行并不接受客户自己签订的授权委托书。受委托人是受益人的委托书要经过特别的法律程序。签订授权委托书前，最好先确定其效力，可以被交易方接受。

财产授权委托书的撤销

可以在授权委托书中约定一个有效期，过期委托关系终止。如果没有有效期，或者有效期内决定撤销委托，最好书面通知委托书上签名的证人，这样当交易第三人联系证人核实委托关系时，证人就可以告知委托关系已撤销。

凡是我们Askit Law做过的授权委托书，我们都建立了电子档案，客户可以随时通知我们委托关系已撤销，我们也接受交易第三方对委托关系的查询，并保证即时回复。

回到以上的案件中，刘女士的抗辩是，她不知道人去世以后，授权委托书就自动失效，也不知道她无权将房子转给自己，损害傅先生的利益。如果在签署授权委托书的时候，能把这些权利义务解释清楚，又或者是办理房产转名时多问几个问题，把事实弄清楚，都有可能避免家庭纠纷。

经常有买家客户问，刚下了一个Offer，但是觉得买冲动了，是否可以以生效条件（Condition）没有满足为理由，要求取消合同？卖家客户也会问，两个Offer，一个价高，但是带验房条件，一个价低无条件，应该选择哪一个？

带生效条件的合同不同于带选择权的合同

带生效条件的合同，是指合同加了一个阻碍条件，只有排除这个条件，合同才会生效。典型的生效条件是贷款和验房。常见的条款是：

This offer is conditional for Five (5) business days following the acceptance of this offer upon the inspection of the subject property by a Certified Home Inspector and the obtaining from him a report satisfactory to the Buyer, failing which this offer becomes null and void and the deposit shall be returned to the Buyer in full without interest or deduction. This condition is included for the benefit of the Buyer and may be waived at his sole option.

带选择权的（Cooling Off Period）合同是在一定期限内，赋予买方选择买与不买的权利。例如在安省购买公寓楼花，开发商都会提供一个10天的冷静期，买方可以在这10天内自由选择，不受任何条件的限制。

由此可以看出，带条件的合同，只有在条件不满足时才能取消，不能因为条件之外的原因被取消。

判断条件是否满足的标准是什么？

条件是否满足有两个标准，一个是客观标准，一个是主观标准。客观标准是指以一个普通人的标准去衡量条件是否满足，主观标准是指以买家个人的标准去衡量。

2014年以前，解释这个标准主要是引用Marshall v. Bernard这个案件。该案中，合同设定了验房条件，并且约定验房条件是否满足完全取决于买方的想法（Sole and Absolute Discretion）。验房查出来一些问题，买方放弃购买，卖方认为都是小问题，买方无权取消合同。一审和二审法院都支持了买方的主张，认为合同约定得很明确，验房是否满意应当由买方说了算。在合同没有明文约定的情况下，卖方无权要求查看验房报告。

2014年最高法院的Bhasin v.Hrynew判例，确立了房产买卖合同中的善意原则（Good Faith），使事情有了一点微妙的变化。合同签订后，双方都因以最大的善意和努力去推进合同生效，客观标准和主观标准都要起作用。

先起作用的是客观标准，即买方有没有按照普通人的标准，去尽到合理的努力实现这个条件。例如买方有没有请专业的验房师去验房，有没有向贷款银行提供必要的申请材料等等。只要买方按照普通人的要求和标准，尽心去促成了条件的实现，则客观标准视为满足。

然后再看合同约定的主观标准是什么，如果是Sole and Absolute Discretion，则买方享有很大的主观灵活性，贷款利率、贷款金额、小的瑕疵等，随着买方的个人喜好和敏感程度，都可以成为取消合同的理由；反之，如果约定的标准是Reasonable Discretion，则这个标准要严格一些，如果大多数人都不介意的问题，买方也无权介意。

给实践中买卖双方的建议

给卖家的建议

如果买家的Offer有条件，尽量限制买家的主观选择权，例如划去“Sole and Absolute Discretion”这样的字眼。还可以约定如果验房报告显示的问题价值少于一定价值，例如$3000，卖家有维修的权利；或者非重大结构或者工程问题，不得取消合同。总之就是尽量把生效条件中可能出现的、令买方想取消合同的情形想好，并作出相应的安排。另外卖家要知道，强扭的瓜不甜，在大多数情况下，与其跟买家僵持，不如终止合同，另觅有缘人。

给卖家的建议

因为生效条件只取决于条件本身，所以如果有其他顾虑，一定要相应增加条件，以防止误解产生。例如将现有房屋售出作为买房条件，或者约定银行的评估报告价值不得少于购买价格的某个百分比，这些都极大地减少了买方的的焦虑。如果试图以合同中的条件来掩盖真实的想法，往往会激起卖方的不满，容易引发争议。

金秋十月，停车坐爱枫林晚，霜叶红于二月花，到处都是可以入画的美景。然而，诗情画意不过三秒，画风一转，我就开始思考，掉下来的落叶应该谁来扫，有什么法律依据没有？

树木的所有权归属

树木的所有权一般可以分为三种，一种是市政所有的树，距离马路15尺左右的树，一般由政府统一种植和维护，其所有权归属市政府；二是自己的树，即树干完全在自己的地块范围内的树，包括树枝或者树根延生生长到邻居家的树；三是和邻居家共有的树，一般是经过邻居同意后种植的边界树（Boundary Trees），当然也有原来是种在自己家，但是树越长越大，结果一部分树的主干长到邻居家的地界去了（Section 10（2）Forestry Act Ontario）。

树木的维护

市政的树和共有的树，维护问题比较简单，分别是市政维护和共同维护，只是要注意，一旦发现树木有虫害、死亡、倒塌或者和电线缠绕等危险，应该即时报告市政府，或和邻居沟通处理，以便问题能得到即时解决。

常常出现争议的是情况是一方所有的树，越过篱笆长到邻居家来了，影响了邻居家的采光、叶子或者果子都掉落在邻居的地上、又或者树枝倒下来砸坏了邻居的屋顶。各种各样的情况，但是性质都是一样的。

只要掌握了两个原则，理解和处理这些纠纷就很简单了。

第一个原则是所有权原则，即树长在谁家，谁就是树的所有权人，要尊重所有权人的权利，同时所有权人要对树木的危害承担赔偿责任。

1. 邻居的苹果树的树枝伸进我家后院了，我可以采摘树上的苹果吗？答案是：不可以。即使苹果长在了伸入你家的这部分树枝上，从法律上说，它们也是你邻居的财产，未经过允许，不得采摘。
2. 因为修剪越界的树枝不当，导致树木死亡的，应该对树木的所有权人承担赔偿责任。
3. 很多城市的法规，例如Brampton的Division Fence By-Law 172-2006就规定，如果因为树木原因导致分界的篱笆被损害的，树的所有权人应该负责修复篱笆的所有费用。

第二个原则是自然法则原则（Act of God），春色满园关不住，一枝红杏出墙，树的生长是自然现象，树的所有权人不因自然现象而承担法律责任。

1. 邻居家的苹果树的树枝伸进我家后院了，我不但没有免费的苹果吃，还需要自己给它剪枝），否则万一树枝掉下来砸坏了我家的屋顶，邻居可是没有法律义务赔偿我。宝宝心里苦可是宝宝不说。
2. 修剪越界的树枝，原则上不需要经过邻居同意，但是修剪仅限越界部分，而且不得损害树的健康。剪树枝不是剪头发，剪得再烂，一个月以后又是一条好汉，所以请谨慎。
3. 邻居家的树掉下的落叶，全部被风吹到你家了。对不起，不管邻居的良心会不会痛，你得自己扫。有本事你拿个吹风机把叶子全部吹回邻居的院子里去。

当然更复杂的问题，例如左邻有一颗大树，右舍有一个泳池，当树根和泳池不能共存的时候，到底是保树还是保泳池（Yates v. Fedirchuk），这会是一个可以切磋的问题。

无论是买方代理协议（Buyer Representation Agreement）还是卖方代理协议（Listing Agreement），都约定了一个Holdover Period（延长约束期）。简单来说，就是在代理协议约定的代理期到期以后，还可能有延长出来的一段时间，买方或卖方需要向地产经纪支付佣金。例如1月1日签订的代理合同，为期6个月，到6月30日到期。Holdover时间为90天，则从7月1日到9月28日的90天内，如果买方买到了房子，或者卖方卖掉了房子，虽然代理期限已于6月30日截止，地产经纪已经停止工作，买方/卖方仍然有可能需要按照代理协议支付佣金。

买方代理协议中的Holdover条款

以下情况下，买方需要向买方经纪支付佣金：

1. 买方在holdover期间购买了房产。
2. 该房产的类型（Property Type）和地理位置（Geographic Location）符合买方代理协议规定。
3. 该房产是在代理期间被首次展示或者被介绍给买方的，无论介绍人和展示人是谁。（any real property shown or introduced to the Buyer from any source whatsoever during the term of this Agreement）。关键点不是买房经纪有没有直接参与，而是买方第一次被展示或者被介绍到该房产的时间是不是在代理期间。例如你在买房期间去参加一个聚会，新认识了一个朋友，这个朋友跟你介绍说他在卖房，房子完全符合你的要求。在这种情况下，即使是你自己找来的卖家，按照合同的约定也是需要支付佣金的。
4. 这里的“买方”包括自己、配偶、继承人、受让人（assigns）等等。以家人或朋友的名义购买，在closing前转回到自己名下的，视为自己购买。
5. 如果在holdover期间和新的买房经纪签署了代理协议，则在支付给新地产经纪的佣金范围内，可以免责。例如原来的代理协议约定2.5%的佣金，新代理协议约定了1.5%的佣金，则只需要向原买房经纪支付差价，即1%的佣金。

卖方代理协议中的Holdover条款

以下情况下，卖方需要向卖方经纪支付佣金：

1. 卖方在holdover期间将房产卖出。
2. 该房产是在代理期间被首次展示或者被介绍给买方的，无论介绍人和展示人是谁。（any real property shown or introduced to the Buyer from any source whatsoever during the term of this Agreement）。同样，关键点不是卖房经纪有没有直接参与，而是买方第一次被展示或者被介绍到该房产的时间是不是在代理期间。例如卖方在卖方期间发了一个微信朋友圈：“回国急售自住房产“，一个朋友看到了，觉得房子和价格都不错，决定买了。这个时候的卖房佣金还是要照付的。
3. 如果在holdover期间和新的卖房经纪签署了代理西医，则在支付给新地产经纪的佣金范围内，可以免责。例如原来约定的卖房佣金是5%，新代理协议约定了4.5%，则只需要向原卖房经纪支付差价，即0.5%的佣金。

如何尽量避免因为holdover period所产生的争议

争议的本源一般都是归于两类，一类是对经纪的工作不满意，第二类是自己找到了买家/卖家，不舍得出佣金。

如果在holdover period内有新的经纪公司进入，原经纪公司需要决定是不是要起诉原客户，索赔差价。更多的情况是，客户自己去私下买卖了，没有新的经纪公司。

要减少争议的发生，应当尽量做到以下几点：

1. 双方要就代理协议进行充分的沟通。很多代理协议是在经纪帮着下offer前仓促签署的，客户只关注了offer的内容而没有太注意代理协议，特别是有关holdover的条款。大量的诉讼数据都表明，多数客户都主张他们根本就不知道自己签了代理协议，或者根本不理解签的内容。
2. 约定双方都能接受的holdover period。法律并没有强制规定这个时间有多长，双方可以根据具体情况来协商。
3. 房产经纪要重视资料的收集和保存（record keeping），包括往来Email、来访记录、房源信息等。多数佣金争议中，客户都宣称自己从来没有收到签好的代理协议。
4. 相互理解和尊重。客户要充分尊重房产经纪的劳动，经纪要即时和客户沟通有关问题。除了固定比例或金额的佣金，双方也可以协商，按照房产经纪的专业技能和实际付出的时间、精力和花费，支付相应的报酬（Quantum Meruit ）。

产权保险是什么？为什么需要买产权保险？

首先，产权保险不是房屋保险

房屋保险（Home Insurance）是保护房屋的物理状况的安全，承保的内容可以是水灾、火灾、雷击、飓风等等自然灾害，也可以包括电线短路引起的火灾、煤气爆炸等意外情形，又或者是盗窃、第三者责任险（行人雪天在门前滑倒）等。这些危险都是具体的，因此大家对房屋保险的必要性是普遍认同的。

反观产权保险（Title Insurance），其承保的是产权瑕疵（Title Defects）和产权欺诈（Title Fraud）。乍听之下比较虚幻。中国没有产权保险或者类似的概念，所以要真正理解产权保险，就要从中加两国不同的不动产登记制度说起。

在中国买房，需要买卖双方持原房产证、购房合同、产权变动申请书等一系列文件，去不动产登记机构办理过户，登记机构审查通过后，会颁发新的房产证给买家，房产证会写明建筑面积、套内面积等相关信息。房产证上不会附加权利限制条款，例如不能私自砍掉门前的树，不得擅自改变房屋外观。

在安大略省则不然，我们这里并没有一个权威的、统一的不动产登记机构（但是有统一的登记系统和登记管理结构），产权都是买方律师在自己办公室的电脑上登记的，所谓的“房产证”（Transfer）也不过是一份两三页纸的文件，原件？不存在的。建筑面积？不知道。产权登记上还经常会有对产权人的权利限制条款（Restrictive Covenants）。

那产权保险保什么呢？

产权保险分为业主险（Owner‘s Policy）和贷款险（Lender‘s Policy）

业主险承保的内容根据保单的不同，各有差异，但是绝大部分都承保以下风险：

1. 以前的产权风险，例如地下室违法装修，违法建造阁楼、邻居家的车库越界，前前任业主无权卖房，导致现任业主的产权不明、欠缴的地税等等。简单来说，就是往前看，承保在买家接手房产以前发生的“历史遗留”产权问题。
   那么问题就来了，“这些问题我的律师不应该帮我查吗？为什么我要付钱买产权保险？”
   买房确实可以请律师展开全面调查，例如写信给政府，问地税缴清了没有？地下室装修申请许可了没有，验收合格了没有？历任业主有没有违反产权上登记的政府要求（Agreement with Municipality） 和权利限制条款？律师还可以写信给专门的土地调查机构，查查房子上的建筑物有没有越界，有没有其他争议。这些查询耗时数周，各项查询费从几十到几百不等，加上因为工作量增加而加收的律师费，相比平均几百块的产权保险费来说，得不偿失。
   又有人不禁要问，既然都有产权保险兜底，律师服务的意义何在呢？律师还是要尽量调查地税、管理费、产权上重大的权利限制条款等问题，确保最大限度地降低产权保险理赔的可能性。例如律师应该尽力查清地税信息，这样客户就不需要事后花时间和精力去理赔，不能仗着有产权保险，就不去管一些原本可以提前弄清和解决的事情。
2. 往后的产权风险，即往后看，将来可能会发生的事故。例如别人伪造你的身份，将房子出售或抵押给银行借款。在购房时支付了一次性的保费后，只要产权人持续持有该房产，保单继续有效，不需要像房屋保险一样每年续费。
3. 交易中的风险。产权保险可以加保（Insure Over）一些已知的产权风险。还有一个特别有用的保险项目是交接险（Gap Coverage）。买卖合同约定的交接时间一般是下午6点前，而登记系统下午5点就关闭了，如果在6点才交接完成，当日就无法完成产权登记，需要等到第二天早上8点半才能登记，中间有一个时间差，在此期间内如果产权上登记了任何其他权利，显然会极大地影响买方。
   例如丈夫未告知妻子，将自己名下的房产出售，买方因为贷款的问题推迟到下午五点后才付款，买方律师已经来不及当天登记，等到第二天登记产权的时候才发现，卖方的妻子委托律师在当天早上登记了一个文件，宣称这是婚房（Designation of Matrimonial Home），卖房需经过妻子同意。此时，房款早就给丈夫了，如果没有产权保险，买方就会陷入进退两难的境地。

贷款险是保护贷款银行登记的贷款有效、可强制执行的保险。贷款险不是获得贷款的必要条件，另外一种替代条件是律师的产权调查意见（Title Opinion Letter），正如上面说过的，律师独立去调查，所花费的时间（相应会增加律师费）和查询费远远超出产权保险的保费。所以很多律师都会简单地告诉客户：“你的房子有贷款，肯定要买产权保险”，因为从实践的角度，买贷款险是唯一合理的解决方案。

买了贷款险以后，加买业主险就只需要花上大概$50。例如买一个48万的独立屋，业主险加贷款险大约是$375，而如果单买贷款险是$325。很显然，顺带买一下业主险是合算的。

“我从开发商那里直接买的房子，没有历史遗留，可以不买产权保险吗？”答案是风险相对较小，尤其是现在很多产权保险公司都预批一些开放商的项目，不用查产权就可以承保，说明产权风险小，如果不在意往后可能面临的产权欺诈风险，可以和律师讨论一下，明确风险以后自愿放弃购买产权保险。

总结起来就是：买房如果有贷款，不妨跟着贷款险一起把业主险也买了。如果没有贷款，而且是从开发商那买新房，可以考虑放弃产权保险（我们不推荐，有部分客户这么做）。如果是无贷款买旧房，我们还是强烈建议买业主险。

产权保险不保的“产权”问题

产权保险并非是万能险，有一些听上去像是产权的问题，产权保险是不承保的，例如环境污染问题、印第安人保留地的产权纠纷、地块面积的纠纷，地界纠纷等等。

关于产权保险公司的选择

产权保险并非一个垄断行业，各个公司的竞争还是相对激烈。市场上最主要的产权保险公司有四家：

1. Chicago Title （最便宜，2013年统计市场份额为11%左右）
2. Stewart Title （保费中等，2013年统计市场份额为40%左右）
3. First Canadian Title （保费中等， 2013年统计市场份额为46%左右）
4. Title Plus （最贵， 2013年统计市场份额为3%左右）

四家保险公司我都使用过，总体感觉都差不多，保费的差距不大，服务也呈现你追我赶的趋势。基本险的内容几乎一致，只是对条款的解释松紧不一样。First Canadian Title 和Stewart Title的理赔速度（仅指理赔欠缴的地税）要略快于Chicago Title。某些贷款银行或私贷公司会拒绝接受Chicago Title提供的贷款险。

2015年Chicago Title公司输掉了MacDonald v. Chicago Title Insurance Company of Canada一案，2018年，另一名业主Breen在前一案的帮助下，在Breen v. FCT Insurance一案中顺利告倒了First Canadian Title。可以预见各大产权保险公司对保险条款的解释会在判例法的影响下趋向于统一。

因此，除非你的贷款银行是B类银行，例如Street Capital, B2B Bank这些，银行在放贷之前，已经强制性地在First Canadian Title买了贷款险。这个情况下，买家在同一家保险公司加买业主险会比较省钱。其他情况下，可以根据律师的推荐来选择产权保险公司。

土地测绘图（Survey）是什么？

Survey是一张图纸，它准确地显示了土地和建筑物的大小、形状、朝向，以及建筑物是否越界到邻居的地块，又或者是邻居的建筑物是否越界到自己的地块。Survey上还标明了某些权利限制，例如邻居拥有在你前院部分区域的通行权等等。简而言之，一份最新的Survey是您最值得信任和依赖的数据信息。

公共数据（Public Records）信息不保证准确性

在地产局的Agreement of Purchase and Sale （Form 100），对房子的描述包括三个部分。一是房子的地址，二是房子的宽度和深度，但是地块的法律描述（legal description）。律师办理交接的时候核对的是法律描述，一般不核对地块的大小，即房子的宽度和深度。

以某房产为例，图一是Survey网站上显示的地块范围，图二是地税单和MPAC（Municipal Property Assessment Corporation）记录上显示的地块范围。

房产经纪写的房子的宽度和深度通常来源于公共数据，但该数据不一定可靠。因房子实际大小和合同写的大小不符，房产经纪和律师被告的情况时有发生。而由于合同的Schedule B里通常都有买方核对数据准确性的条款（”The buyer is advised to verify any measurements or information upon which he or she is relying”），所以风险大多都在买方。

地产局格式合同的第12条约定，应买方要求，卖方应当在律师查产权（title search）前提供Survey“If requested by Buyer, Seller will deliver any sketch or survey of the property within Seller’s control to Buyer as soon as possible and prior to the Requisitions Date”。但是现实操作中，这样的约定形如空置，买方顶多是在合同的Schedule里提一句：“Seller agrees to provide the survey，if one is available”，就当是问过了，而几乎没有卖家会自觉提供。有时候即使问过了，卖方也会推脱说没有，因为在他们眼里Survey不会影响交易。

产权保险不能替代Survey

产权保险（Title Insurance）保护的是产权的质量（Quality）但不保护产权的数量（Quantity），即保险保的是产权的效力，但不保房产的实际大小与卖家或政府的陈述相符。Toronto Star就曾经报道过Boro Radjevic的故事，他在2009年在Danforth和Craven的路口买过一个房子，合同上对地块的描述包括Parts 24，25和26，地税单和MPAC的记录上都显示卖家拥有24，25和26三部分，但是part 26在survey上显示为多伦多市政府的所有，所以买到的房子比合同约定的窄了2米多。最后产权保险公司拒保，他不得转而起诉自己的房产经纪和律师。

怎样获得Survey

1. 问卖方要Survey，在下offer前拿到手，或者把review survey作为合同的一个condition，不要忽略survey或者只简单提一句“Seller agrees to provide the survey，if one is available”。买方律师发Requisitions要Survey，百分之九十的情况下，对方律师回复都是没有Survey，其实并非真正没有Survey，很多时候是客户根本不知道Survey是什么东西。我曾经在给卖家客户签字的时候从她拿的一堆文件里一眼就看到了Survey，我还曾经在closing以后收到对方律师寄过来的Survey。如果大家对Survey都足够重视，Survey就能早到手，有任何问题就早发现了。
2. 在网上买现成的Survey。例如 protectyourboundaries.com 或 landsurveyrecords.com这些网站有大量现成的Survey，价格大概是150到500不等。如果没有现成的，也可以付75左右的费用请他们查询一下是否有Survey存在，并由他们帮助去联系当时绘图的Surveyor去复制一份。
3. 请Surveyor重新实地勘测，做一份新的Survey。这个费用大概需要2000或者更多。如果您购买大的地块、老的房子、农场或者对目标地块有改造计划，请务必获取一份最新的Survey。

最后，重要的事情说三遍：买房的时候要Survey，买房的时候要Survey，买房的时候要Survey。